La Suprema Corte limita el aumento de rentas

El arrendamiento habitacional frente a los derechos fundamentales

El contrato de arrendamiento constituye una de las expresiones tradicionales de la autonomía de la voluntad en el derecho civil. Mediante este instrumento, el propietario concede temporalmente el uso o goce de un inmueble a cambio de una contraprestación económica. Sin embargo, cuando el bien se destina a casa habitación, la relación contractual adquiere una dimensión adicional: su vinculación directa con el derecho humano a una vivienda adecuada.

Esta circunstancia plantea una cuestión jurídica relevante. ¿Hasta dónde puede intervenir el legislador en la determinación de las rentas sin vulnerar la libertad contractual de los propietarios? La respuesta exige armonizar los derechos patrimoniales con la protección constitucional de quienes necesitan una vivienda para desarrollar su vida personal y familiar.

La Suprema Corte de Justicia de la Nación abordó esta problemática mediante la jurisprudencia P./J. 210/2026 (12a.), registro digital 2032808, publicada el 23 de octubre de 2026, en la que declaró constitucional el límite al incremento anual de las rentas habitacionales previsto en el artículo 2448 D del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México.

El límite inflacionario previsto en el artículo 2448 D

El segundo párrafo del artículo 2448 D establece que el incremento anual de la renta de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser superior a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior.

La disposición introduce un parámetro objetivo para limitar los aumentos que pueden convenir las partes. Su finalidad no consiste en eliminar el rendimiento económico del inmueble ni impedir la celebración de contratos, sino en evitar que las actualizaciones de renta excedan el comportamiento inflacionario utilizado como referencia legal.

Es importante distinguir entre el precio inicial del arrendamiento y los incrementos posteriores. La jurisprudencia analiza la constitucionalidad del límite al aumento anual; no establece un precio máximo general para todos los inmuebles habitacionales ni determina que las rentas deban permanecer indefinidamente sin modificación.

Asimismo, el criterio se refiere a la legislación civil aplicable en la Ciudad de México. No debe extenderse automáticamente a los arrendamientos comerciales, industriales o celebrados en otras entidades federativas, cuyos ordenamientos pueden establecer reglas diferentes.

El origen de la controversia constitucional

El asunto surgió cuando una empresa dedicada al arrendamiento de inmuebles habitacionales promovió un juicio de amparo indirecto contra el decreto que reformó el artículo 2448 D. El Juzgado de Distrito sobreseyó inicialmente en el juicio. Posteriormente, el Tribunal Colegiado de Circuito revocó esa determinación y remitió el expediente a la Suprema Corte para que resolviera el problema constitucional.

En el amparo en revisión 546/2025, resuelto el 18 de febrero de 2026, el Pleno examinó si la limitación legislativa resultaba compatible con los derechos constitucionales involucrados. La cuestión trascendía el interés particular de la empresa quejosa. Se trataba de determinar si el Estado podía establecer restricciones razonables a los incrementos de renta para proteger la estabilidad habitacional y evitar que el costo de la vivienda comprometiera otras necesidades esenciales de los arrendatarios. La Suprema Corte concluyó, por unanimidad de ocho votos respecto del análisis constitucional, que la disposición superaba el examen de proporcionalidad correspondiente.

La vivienda adecuada y su dimensión de asequibilidad

El fundamento central de la decisión se encuentra en el artículo 4.º de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en el artículo 11, numeral 1, del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Ambas disposiciones reconocen la importancia de garantizar condiciones adecuadas de vivienda. Sin embargo, la protección constitucional no se agota en la existencia física de un inmueble habitable: comprende también la posibilidad económica de acceder a él y permanecer en condiciones compatibles con una vida digna.

Esta dimensión recibe el nombre de asequibilidad. Implica que los gastos relacionados con la vivienda no deben comprometer de manera desproporcionada la satisfacción de necesidades básicas, como alimentación, salud, educación y transporte. Desde esta perspectiva, los incrementos excesivos de renta pueden convertirse en factores de desplazamiento residencial. La Corte vinculó expresamente la medida legislativa con la prevención de fenómenos de gentrificación y con la protección de la estabilidad de las personas arrendatarias.

El razonamiento reconoce que la vivienda, además de constituir un bien susceptible de explotación económica, cumple una función esencial para el ejercicio de otros derechos fundamentales.

El test de proporcionalidad bajo un escrutinio de razonabilidad

Uno de los aspectos jurídicos más relevantes de la jurisprudencia es el estándar utilizado para examinar la constitucionalidad de la medida. La Suprema Corte determinó que correspondía aplicar un test de proporcionalidad bajo escrutinio laxo o de razonabilidad, debido a que la disposición no involucra una categoría sospechosa ni afecta principios constitucionales que requieran protección reforzada.

Bajo este parámetro, el legislador dispone de un margen amplio para diseñar instrumentos de política pública. No está obligado a demostrar que la medida elegida constituye la única alternativa posible ni necesariamente la más eficaz entre todas las disponibles. La Corte consideró que el límite inflacionario satisface las exigencias de proporcionalidad porque persigue una finalidad constitucionalmente válida, resulta idóneo para evitar incrementos excesivos y mantiene una correspondencia razonable con el objetivo de proteger la vivienda.

Esta conclusión no implica que cualquier intervención estatal en los contratos privados sea constitucional. Significa que la medida examinada, por sus características específicas, supera el estándar de revisión que corresponde aplicar.

La libertad contractual no constituye un derecho absoluto

La autonomía de la voluntad permite a los particulares celebrar contratos y establecer sus condiciones dentro del marco jurídico aplicable. Sin embargo, esa facultad no excluye la posibilidad de que existan disposiciones imperativas destinadas a proteger intereses constitucionalmente relevantes. En este caso, la Suprema Corte sostuvo que el límite inflacionario no afecta el núcleo esencial de la libertad contractual, porque las partes conservan la posibilidad de convenir aumentos de renta.

La restricción únicamente impide que dichos incrementos superen el parámetro establecido legalmente. Además, la Corte consideró que la referencia inflacionaria permite preservar el valor económico de la contraprestación frente al aumento general de precios. De esta manera, la decisión distingue entre regular el ejercicio de una facultad contractual y suprimirla completamente. El propietario mantiene su derecho a obtener una contraprestación por el arrendamiento, aunque la actualización anual se encuentre sometida a un límite.

El equilibrio entre los derechos del arrendador y del arrendatario

La proporcionalidad en sentido estricto exige valorar la intensidad de la restricción frente a los beneficios constitucionales que persigue. La Corte concluyó que la afectación a la libertad contractual resulta limitada, mientras que los beneficios para la protección de la vivienda son significativos. La medida favorece la estabilidad habitacional, contribuye a prevenir desplazamientos y permite que los arrendatarios destinen sus recursos a otras necesidades esenciales.

El razonamiento no desconoce los intereses económicos de los propietarios. Por el contrario, reconoce que pueden existir aumentos legítimos de renta, siempre que respeten los límites normativos. La relevancia del precedente radica en que los derechos patrimoniales deben interpretarse en armonía con otros bienes constitucionalmente protegidos. El equilibrio no supone la desaparición de la propiedad privada ni la subordinación absoluta del arrendador, sino la admisión de restricciones legislativas razonables.

Consecuencias para propietarios y empresas inmobiliarias

La jurisprudencia tiene implicaciones prácticas para las personas físicas y morales que arriendan inmuebles destinados a casa habitación en la Ciudad de México. Los propietarios deben revisar las cláusulas de actualización de sus contratos y verificar que los incrementos anuales respeten el límite previsto en el artículo 2448 D. La existencia de un acuerdo firmado no elimina la necesidad de observar las disposiciones imperativas aplicables.

Para las empresas inmobiliarias, resulta recomendable establecer procedimientos internos que permitan identificar las fechas de actualización, documentar el parámetro inflacionario utilizado y conservar evidencia de los cálculos realizados.

También conviene distinguir entre una renovación contractual, una modificación de condiciones y un incremento de renta, pues la denominación utilizada por las partes no sustituye el análisis jurídico de la operación efectivamente realizada. La jurisprudencia proporciona certeza sobre la constitucionalidad de la disposición, pero no resuelve anticipadamente todas las controversias relacionadas con su aplicación contractual.

Consecuencias para los arrendatarios

Para quienes ocupan inmuebles habitacionales, el precedente confirma que la limitación legal de los incrementos constituye una medida constitucionalmente admisible. No obstante, la protección no elimina las obligaciones derivadas del contrato. El arrendatario continúa obligado a pagar la renta exigible y a cumplir las demás condiciones válidamente convenidas.

En caso de controversia, será necesario examinar el contrato, la fecha del ajuste, el monto previamente pactado y el indicador aplicable. La jurisprudencia establece el criterio constitucional, pero la solución de cada conflicto depende de sus circunstancias particulares. Su principal contribución consiste en reconocer que la estabilidad habitacional constituye un interés legítimo que puede justificar límites razonables a los incrementos contractuales.

Conclusión: la función social de la vivienda y los límites de la autonomía privada

La jurisprudencia P./J. 210/2026 (12a.) confirma que el legislador puede establecer restricciones razonables a los incrementos anuales de renta cuando persigue la protección del derecho a una vivienda adecuada. La Suprema Corte no eliminó la libertad contractual ni prohibió actualizar las rentas. Reconoció que su ejercicio puede sujetarse a un parámetro objetivo para evitar afectaciones desproporcionadas a los arrendatarios.

El criterio también fortalece una concepción del derecho civil en la que los contratos no se interpretan de manera aislada respecto de los derechos fundamentales. La enseñanza central del precedente es que la autonomía de la voluntad conserva su importancia, pero no puede entenderse como una facultad ilimitada cuando su ejercicio incide directamente en la protección constitucional de la vivienda.

Jurisprudencia íntegra para consulta del lector:

Suprema Corte de Justicia de la Nación

Registro digital: 2032808
Instancia: Pleno
Época: Duodécima Época
Materias: Constitucional, Civil
Tesis: P./J. 210/2026 (12a.)
Fuente: Semanario Judicial de la Federación
Tipo: Jurisprudencia

LÍMITE AL INCREMENTO DE RENTAS. EL ARTÍCULO 2448 D, PÁRRAFO SEGUNDO, DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO ES CONSTITUCIONAL.

Hechos: Una empresa dedicada al arrendamiento de bienes inmuebles destinados a casa habitación promovió juicio de amparo indirecto contra el decreto que reformó el artículo referido, que establece un límite al incremento anual de la renta de inmuebles destinados a casa habitación, de modo que no puede ser mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior.

El Juzgado de Distrito sobreseyó en el juicio. La quejosa interpuso recurso de revisión en el que el Tribunal Colegiado de Circuito revocó el sobreseimiento y remitió los autos a la Suprema Corte de Justicia de la Nación para que reasumiera su competencia originaria.

Criterio jurídico: El artículo 2448 D, párrafo segundo, del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México es constitucional, al superar el test de proporcionalidad bajo un escrutinio laxo o de razonabilidad.

Justificación: El escrutinio bajo el cual se debe aplicar el test de proporcionalidad a la medida legislativa señalada es laxo o razonable, porque no incide en una categoría sospechosa ni afecta principios constitucionales que deban ser protegidos con medidas reforzadas.

Ahora bien, el precepto antes señalado cumple con las gradas del test de proporcionalidad debido a que persigue una finalidad constitucionalmente válida, consistente en proteger el derecho humano a una vivienda adecuada, reconocido por los artículos 4o. de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y 11, numeral 1, del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, pues atiende a la dimensión de asequibilidad de ese derecho, conforme a la cual el Estado debe adoptar medidas para evitar que los gastos de vivienda comprometan la satisfacción de otras necesidades básicas de las personas arrendatarias o que generen fenómenos de gentrificación y desplazamiento residencial.

Asimismo, la medida es idónea porque contiene un parámetro objetivo, como lo es la inflación del año anterior, que contribuye a evitar aumentos excesivos de la renta y es necesaria bajo un escrutinio de razonabilidad, ya que existe una correspondencia proporcional mínima entre el límite al pacto de aumento de rentas y el fin legítimo buscado, aunado a que, aunque existen otros medios, el legislador local no está obligado a justificar cuál de todos es el más eficaz, dado que conserva una amplia libertad de configuración legislativa para lograr ese fin constitucional.

Finalmente, es proporcional en sentido estricto, en razón de que no limita el núcleo esencial de la libertad contractual, toda vez que no prohíbe totalmente la posibilidad de que las partes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, puedan convenir el aumento de la renta de inmuebles para habitación, dado que sólo la delimita a que no sea mayor a la inflación, lo cual genera que el precio de la renta no pierda su poder adquisitivo en función de la inflación en el país en perjuicio de la parte arrendadora.

En cambio, el grado de satisfacción del derecho a una vivienda adecuada es significativo porque la norma genera estabilidad habitacional, previene el desplazamiento residencial y la gentrificación, y permite a las personas arrendatarias destinar sus ingresos a la satisfacción de otras necesidades básicas, lo que impacta de manera directa en la reducción de desigualdades estructurales.

PLENO.

Amparo en revisión 546/2025. 18 de febrero de 2026. Respecto del análisis constitucional del artículo 2448 D del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, unanimidad de ocho votos de las personas Ministras Sara Irene Herrerías Guerra, Irving Espinosa Betanzo, María Estela Ríos González, Yasmín Esquivel Mossa, Lenia Batres Guadarrama, Loretta Ortiz Ahlf, Arístides Rodrigo Guerrero García y Presidente Hugo Aguilar Ortiz. Ausente: Giovanni Azael Figueroa Mejía. Ponente: Hugo Aguilar Ortiz. Secretariado: Alejandra Loya Guerrero y Hugo Alfonso Carreón Muñoz.

El Comité de Revisión, Aprobación y Numeración de Tesis, en sesión de ocho de octubre de dos mil veintiséis, y las personas ministras que integran el Pleno de este Tribunal, aprobaron, con el número 210/2026 (12a.), la tesis jurisprudencial que antecede. Ciudad de México a veintiuno de octubre de dos mil veintiséis.

Esta tesis se publicó el viernes 23 de octubre de 2026 a las 10:33 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 26 de octubre de 2026, para los efectos previstos en el punto octavo del Acuerdo General Plenario 7/2025 (12a.).