Límite al aumento de rentas en la Ciudad de México

El incremento de las rentas frente al derecho constitucional a la vivienda

El arrendamiento inmobiliario representa una relación jurídica en la que convergen intereses patrimoniales legítimos y necesidades sociales fundamentales. Para el propietario, la renta constituye la contraprestación por permitir el uso de un inmueble y, frecuentemente, una fuente relevante de ingresos. Para el arrendatario, especialmente cuando el inmueble se destina a casa habitación, representa una obligación económica directamente vinculada con el ejercicio del derecho a la vivienda.

Esta tensión adquirió especial importancia con la reforma al artículo 2448 D del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, que estableció un límite al incremento anual de las rentas habitacionales. La disposición fue cuestionada por considerar que restringía indebidamente la libertad contractual y la facultad de los propietarios para determinar el rendimiento económico de sus inmuebles.

La Suprema Corte de Justicia de la Nación resolvió la controversia mediante la jurisprudencia P./J. 210/2026 (12a.), registro digital 2032808, publicada el 23 de octubre de 2026 y obligatoria a partir del 26 de octubre del mismo año. El Pleno concluyó que la limitación es constitucional porque supera un examen de proporcionalidad y persigue la protección del derecho humano a una vivienda adecuada.

El alcance del artículo 2448 D del Código Civil

El segundo párrafo del artículo 2448 D establece que el incremento anual de la renta de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser superior a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior. La disposición introduce un parámetro objetivo para limitar los aumentos de renta. Su finalidad consiste en evitar incrementos que, por su magnitud, puedan comprometer la capacidad económica de los arrendatarios y dificultar su permanencia en la vivienda.

Conviene precisar que la norma no establece una prohibición absoluta de incrementar las rentas. Las partes conservan la posibilidad de convenir ajustes, siempre que respeten el límite legal. Tampoco significa que todo contrato deba actualizarse automáticamente conforme a la inflación: el aumento requiere atender las condiciones contractuales y las disposiciones aplicables.

El alcance territorial y material de la regla también es importante. La disposición corresponde a la legislación civil aplicable en la Ciudad de México y se refiere a inmuebles destinados a casa habitación. No debe extenderse automáticamente a arrendamientos comerciales, industriales o celebrados en otras entidades federativas, cuyos regímenes jurídicos requieren un análisis independiente.

La controversia constitucional planteada por una empresa arrendadora

El asunto que originó la jurisprudencia surgió cuando una empresa dedicada al arrendamiento de inmuebles habitacionales promovió un juicio de amparo indirecto contra la reforma que limitó los incrementos anuales. El Juzgado de Distrito inicialmente sobreseyó en el juicio. La empresa interpuso recurso de revisión y el Tribunal Colegiado de Circuito revocó esa determinación, remitiendo el asunto a la Suprema Corte para que resolviera el problema de constitucionalidad.

Mediante el amparo en revisión 546/2025, resuelto el 18 de febrero de 2026, el Pleno examinó si la restricción legislativa era compatible con la Constitución. El análisis se concentró en determinar si la intervención estatal sobre los aumentos de renta perseguía una finalidad legítima y si la limitación impuesta a la autonomía contractual resultaba razonable. La resolución es particularmente relevante porque reconoce que la regulación de los arrendamientos habitacionales no puede analizarse exclusivamente desde la perspectiva patrimonial del propietario. También deben considerarse las consecuencias sociales de los incrementos de renta sobre quienes dependen de esos inmuebles para satisfacer una necesidad básica.

La libertad contractual no es absoluta: el legislador puede establecer límites razonables al incremento de las rentas cuando busca proteger el derecho constitucional a una vivienda adecuada

El derecho a la vivienda como fundamento de la medida

La Suprema Corte identificó como finalidad constitucionalmente válida la protección del derecho humano a una vivienda adecuada, reconocido en el artículo 4.º de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en el artículo 11, numeral 1, del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Uno de los componentes de ese derecho es la asequibilidad. Esto significa que los gastos asociados con la vivienda deben mantenerse en niveles que no comprometan injustificadamente la satisfacción de otras necesidades esenciales.

Desde esta perspectiva, los incrementos desproporcionados de las rentas pueden afectar la estabilidad habitacional y contribuir a fenómenos de desplazamiento residencial. El problema trasciende la relación individual entre arrendador y arrendatario, pues puede repercutir en la composición social de las comunidades y en la posibilidad de que las personas permanezcan en los lugares donde desarrollan su vida cotidiana. La Corte consideró que el legislador puede adoptar medidas dirigidas a prevenir esos efectos, siempre que respete los límites constitucionales correspondientes.

El test de proporcionalidad y la libertad del legislador

La jurisprudencia establece que la constitucionalidad de la medida debe examinarse mediante un test de proporcionalidad bajo escrutinio laxo o de razonabilidad. Esta precisión resulta fundamental. La Suprema Corte determinó que la disposición no involucra una categoría sospechosa ni afecta principios constitucionales que exijan un escrutinio reforzado. Por ello, reconoció un margen amplio de configuración legislativa para diseñar mecanismos de protección de la vivienda.

El Tribunal concluyó que la norma persigue una finalidad legítima, resulta idónea para contener incrementos excesivos y satisface la exigencia de necesidad bajo el estándar de razonabilidad aplicable. La Corte también aclaró que la existencia de otras medidas posibles no obliga al legislador a demostrar que la elegida constituye la alternativa más eficaz. Bajo este nivel de escrutinio, basta con que exista una correspondencia razonable entre el mecanismo adoptado y la finalidad constitucional perseguida.

En consecuencia, la decisión no significa que cualquier regulación del precio de los arrendamientos sea automáticamente constitucional. El criterio valida una medida específica, atendiendo a sus características y al estándar de revisión utilizado.

¿Se vulnera la libertad contractual del arrendador?

Uno de los argumentos centrales contra el límite inflacionario consiste en que restringe la posibilidad de negociar libremente el monto de las rentas. Sin embargo, la Suprema Corte distinguió entre una regulación de la autonomía contractual y la eliminación de su contenido esencial. El artículo 2448 D no impide celebrar contratos de arrendamiento ni prohíbe pactar incrementos. Únicamente establece que el aumento anual no podrá superar el parámetro inflacionario previsto legalmente.

Para el Pleno, esta delimitación resulta constitucionalmente admisible porque permite conservar el valor económico de la contraprestación en función de la inflación, sin desatender la protección de quienes habitan los inmuebles.

La libertad contractual constituye un principio relevante del derecho privado, pero su ejercicio debe armonizarse con las disposiciones de orden público y con los derechos fundamentales que el legislador busca proteger. La resolución confirma, por tanto, que la autonomía de la voluntad no autoriza necesariamente a las partes a dejar sin efecto los límites establecidos para determinadas relaciones jurídicas.

La proporcionalidad entre el interés patrimonial y la estabilidad habitacional

En la última etapa del examen de proporcionalidad, la Corte valoró los beneficios de la medida frente a la intensidad de la restricción impuesta a los propietarios. Consideró que el límite no suprime la posibilidad de actualizar las rentas y, por tanto, no elimina el contenido esencial de la libertad contractual. En contraste, la protección de la vivienda puede generar beneficios significativos al favorecer la estabilidad habitacional, prevenir desplazamientos y permitir que los arrendatarios destinen parte de sus ingresos a otras necesidades básicas.

La resolución también vincula la medida con la prevención de la gentrificación, entendida en este contexto como un fenómeno que puede provocar desplazamientos residenciales asociados con transformaciones económicas y aumentos en los costos de habitar determinadas zonas. No obstante, el criterio no afirma que el límite inflacionario, por sí solo, resuelva todos los problemas de acceso a la vivienda. Su conclusión es más concreta: la medida constituye una intervención razonable dentro de las alternativas que el legislador puede adoptar.

Consecuencias prácticas para arrendadores y administradores inmobiliarios

La jurisprudencia obliga a prestar especial atención a las cláusulas de actualización de renta utilizadas en los contratos habitacionales de la Ciudad de México. Los propietarios, administradores inmobiliarios y empresas arrendadoras deben revisar si los incrementos pactados respetan el límite establecido en el artículo 2448 D. Una cláusula que prevea aumentos superiores requiere analizarse frente a la disposición legal aplicable, aun cuando haya sido aceptada inicialmente por las partes.

También resulta conveniente conservar evidencia del importe de la renta, la fecha del ajuste, el indicador inflacionario utilizado y el cálculo efectuado. Esta documentación facilita justificar la actualización y prevenir controversias sobre cantidades exigibles. Debe distinguirse, además, entre la fijación inicial de una renta y sus incrementos posteriores. La jurisprudencia examina específicamente el límite al aumento anual; no establece un sistema general de control de todos los precios iniciales del mercado inmobiliario. Para las empresas con portafolios de arrendamiento habitacional, la revisión de contratos y procedimientos de cobranza constituye una medida preventiva razonable.

La Suprema Corte no prohibió aumentar las rentas ni estableció un congelamiento general de precios; declaró válido que sus incrementos anuales no excedan la inflación

Consecuencias para los arrendatarios y el alcance de la protección

Desde la perspectiva del arrendatario, la jurisprudencia confirma la validez constitucional de una herramienta destinada a limitar aumentos excesivos. Sin embargo, ello no significa que cualquier desacuerdo sobre el importe de la renta pueda resolverse únicamente mediante la invocación de la tesis. Cada controversia exige examinar el contrato, las fechas de actualización, las cantidades efectivamente pactadas y las disposiciones civiles aplicables.

La decisión tampoco elimina las obligaciones del arrendatario de pagar oportunamente la renta, conservar el inmueble y cumplir las demás condiciones contractuales legítimas. El valor del precedente reside en establecer que la protección de la vivienda puede justificar restricciones razonables a la libertad contractual, particularmente cuando buscan evitar que el costo habitacional comprometa necesidades esenciales.

Conclusión: la libertad contractual frente a la función social de la vivienda

La jurisprudencia P./J. 210/2026 (12a.) representa un pronunciamiento relevante sobre la relación entre autonomía privada y derechos fundamentales. La Suprema Corte declaró constitucional el límite al incremento anual de las rentas habitacionales previsto en el artículo 2448 D del Código Civil aplicable en la Ciudad de México, al considerar que constituye una medida razonable para proteger la asequibilidad de la vivienda.

El criterio no desconoce los derechos patrimoniales de los arrendadores ni prohíbe la actualización de sus ingresos. Establece que esa facultad puede sujetarse a parámetros objetivos cuando existe una finalidad constitucionalmente legítima. La principal enseñanza jurídica de la resolución es que la libertad contractual conserva su importancia dentro del derecho civil, pero debe ejercerse en armonía con la protección de la vivienda y con los límites razonables establecidos por el legislador.

Jurisprudencia íntegra para consulta del lector:

Suprema Corte de Justicia de la Nación

Registro digital: 2032808
Instancia: Pleno
Época: Duodécima Época
Materias: Constitucional, Civil
Tesis: P./J. 210/2026 (12a.)
Fuente: Semanario Judicial de la Federación
Tipo: Jurisprudencia

LÍMITE AL INCREMENTO DE RENTAS. EL ARTÍCULO 2448 D, PÁRRAFO SEGUNDO, DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO ES CONSTITUCIONAL.

Hechos: Una empresa dedicada al arrendamiento de bienes inmuebles destinados a casa habitación promovió juicio de amparo indirecto contra el decreto que reformó el artículo referido, que establece un límite al incremento anual de la renta de inmuebles destinados a casa habitación, de modo que no puede ser mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior.

El Juzgado de Distrito sobreseyó en el juicio. La quejosa interpuso recurso de revisión en el que el Tribunal Colegiado de Circuito revocó el sobreseimiento y remitió los autos a la Suprema Corte de Justicia de la Nación para que reasumiera su competencia originaria.

Criterio jurídico: El artículo 2448 D, párrafo segundo, del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México es constitucional, al superar el test de proporcionalidad bajo un escrutinio laxo o de razonabilidad.

Justificación: El escrutinio bajo el cual se debe aplicar el test de proporcionalidad a la medida legislativa señalada es laxo o razonable, porque no incide en una categoría sospechosa ni afecta principios constitucionales que deban ser protegidos con medidas reforzadas.

Ahora bien, el precepto antes señalado cumple con las gradas del test de proporcionalidad debido a que persigue una finalidad constitucionalmente válida, consistente en proteger el derecho humano a una vivienda adecuada, reconocido por los artículos 4o. de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y 11, numeral 1, del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, pues atiende a la dimensión de asequibilidad de ese derecho, conforme a la cual el Estado debe adoptar medidas para evitar que los gastos de vivienda comprometan la satisfacción de otras necesidades básicas de las personas arrendatarias o que generen fenómenos de gentrificación y desplazamiento residencial.

Asimismo, la medida es idónea porque contiene un parámetro objetivo, como lo es la inflación del año anterior, que contribuye a evitar aumentos excesivos de la renta y es necesaria bajo un escrutinio de razonabilidad, ya que existe una correspondencia proporcional mínima entre el límite al pacto de aumento de rentas y el fin legítimo buscado, aunado a que, aunque existen otros medios, el legislador local no está obligado a justificar cuál de todos es el más eficaz, dado que conserva una amplia libertad de configuración legislativa para lograr ese fin constitucional.

Finalmente, es proporcional en sentido estricto, en razón de que no limita el núcleo esencial de la libertad contractual, toda vez que no prohíbe totalmente la posibilidad de que las partes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, puedan convenir el aumento de la renta de inmuebles para habitación, dado que sólo la delimita a que no sea mayor a la inflación, lo cual genera que el precio de la renta no pierda su poder adquisitivo en función de la inflación en el país en perjuicio de la parte arrendadora.

En cambio, el grado de satisfacción del derecho a una vivienda adecuada es significativo porque la norma genera estabilidad habitacional, previene el desplazamiento residencial y la gentrificación, y permite a las personas arrendatarias destinar sus ingresos a la satisfacción de otras necesidades básicas, lo que impacta de manera directa en la reducción de desigualdades estructurales.

PLENO.

Amparo en revisión 546/2025. 18 de febrero de 2026. Respecto del análisis constitucional del artículo 2448 D del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, unanimidad de ocho votos de las personas Ministras Sara Irene Herrerías Guerra, Irving Espinosa Betanzo, María Estela Ríos González, Yasmín Esquivel Mossa, Lenia Batres Guadarrama, Loretta Ortiz Ahlf, Arístides Rodrigo Guerrero García y Presidente Hugo Aguilar Ortiz. Ausente: Giovanni Azael Figueroa Mejía. Ponente: Hugo Aguilar Ortiz. Secretariado: Alejandra Loya Guerrero y Hugo Alfonso Carreón Muñoz.

El Comité de Revisión, Aprobación y Numeración de Tesis, en sesión de ocho de octubre de dos mil veintiséis, y las personas ministras que integran el Pleno de este Tribunal, aprobaron, con el número 210/2026 (12a.), la tesis jurisprudencial que antecede. Ciudad de México a veintiuno de octubre de dos mil veintiséis.

Esta tesis se publicó el viernes 23 de octubre de 2026 a las 10:33 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del lunes 26 de octubre de 2026, para los efectos previstos en el punto octavo del Acuerdo General Plenario 7/2025 (12a.).