Se declara inconstitucional la tarifa inmobiliaria de la CDMX

La decisión constitucional y su trascendencia inmobiliaria

La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha emitido un pronunciamiento de singular trascendencia para el sistema tributario inmobiliario de la Ciudad de México. Mediante la jurisprudencia P./J. 196/2026 (12a.), con registro digital 2032742, el Pleno determinó que el artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, vigente durante el ejercicio fiscal de 2024, transgrede el principio de proporcionalidad tributaria consagrado en el artículo 31, fracción IV, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

La importancia de esta determinación rebasa la controversia individual que le dio origen. Su contenido cuestiona directamente la validez constitucional de una estructura tarifaria cuya finalidad declarada consiste en establecer una contribución progresiva sobre la adquisición de inmuebles, pero cuya aplicación produce resultados contrarios a la capacidad contributiva de los sujetos obligados.

El problema identificado por el máximo tribunal no reside en la existencia misma del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), sino en la configuración matemática de la tarifa utilizada para cuantificarlo. Esta distinción resulta fundamental para comprender tanto el alcance de la jurisprudencia como sus posibles consecuencias fiscales, administrativas y jurisdiccionales.

La proporcionalidad tributaria como límite constitucional al legislador

El artículo 31, fracción IV, constitucional establece la obligación de las personas mexicanas de contribuir al gasto público de manera proporcional y equitativa, conforme a las leyes respectivas. Esta disposición no constituye una simple directriz programática, sino un parámetro vinculante para la creación, modificación y aplicación de las contribuciones.

En materia tributaria, la proporcionalidad exige que la carga impositiva guarde una relación razonable con la manifestación de riqueza que el legislador haya seleccionado como objeto de gravamen. Tratándose del ISAI, el valor del inmueble constituye un elemento central para determinar la magnitud de la obligación fiscal.

En consecuencia, cuando el diseño legislativo adopta una tarifa progresiva, debe preservar una correspondencia efectiva entre el incremento de la base gravable y el impuesto exigible. No basta con establecer límites inferiores y superiores crecientes, cuotas fijas aparentemente ascendentes o factores diferenciados. Es indispensable que su interacción produzca resultados compatibles con el principio constitucional examinado.

Debe precisarse que la Constitución no exige que todas las contribuciones sean necesariamente progresivas. Sin embargo, cuando el sistema tarifario pretende distribuir progresivamente una carga fiscal, su aplicación no puede generar inversiones injustificadas que hagan pagar más a quien presenta una base gravable menor.

La progresividad tributaria no se acredita por la apariencia ascendente de una tarifa, sino por su capacidad efectiva para distribuir las cargas fiscales conforme a la capacidad contributiva

La deficiencia estructural de la tarifa del ISAI

El núcleo de la controversia se encuentra en la mecánica establecida por el artículo 113 del Código Fiscal capitalino. La tarifa incorpora distintos rangos de valor, límites inferiores, cuotas fijas y factores aplicables al excedente de dichos límites.

Bajo este procedimiento, la determinación del impuesto requiere identificar el rango correspondiente al valor gravable del inmueble, calcular el excedente respecto del límite inferior, multiplicarlo por el factor establecido y adicionar la cuota fija correspondiente.

En términos conceptuales, la operación puede expresarse mediante la siguiente fórmula:

ISAI = Cuota fija + [(Base gravable − Límite inferior) × Factor aplicable].

El inconveniente aparece cuando las cuotas fijas y los factores de los diferentes rangos no mantienen una coordinación adecuada. Particularmente, si al ingresar al rango inmediato superior la cuota fija resulta insuficiente para conservar la continuidad de la carga tributaria, el impuesto determinado puede disminuir pese al incremento del valor gravable.

Así, dos inmuebles con valores cercanos pueden generar resultados contradictorios: el inmueble de menor valor queda sujeto a una contribución superior a la correspondiente al de mayor valor. Este fenómeno representa una distorsión de la progresividad y evidencia que una tarifa formalmente ascendente no necesariamente produce una obligación fiscal materialmente proporcional.

La diferencia entre progresividad aparente y progresividad efectiva

La argumentación del Pleno introduce una distinción especialmente relevante para la técnica legislativa tributaria: la progresividad debe evaluarse a partir del comportamiento integral de la tarifa y no exclusivamente mediante la observación aislada de sus componentes.

Una tabla puede presentar rangos crecientes y cuotas superiores sin garantizar que la contribución aumente de manera congruente con la base gravable. El defecto puede permanecer oculto hasta realizar operaciones concretas, particularmente en las transiciones entre los distintos segmentos tarifarios.

La jurisprudencia advierte que la diferencia entre rangos no se encuentra adecuadamente compensada por la cuota fija. Como resultado, la combinación de los elementos de cálculo genera situaciones en las que la capacidad contributiva y la obligación fiscal se comportan en sentidos opuestos.

La relevancia constitucional de este resultado radica en que el impuesto deja de reflejar razonablemente la riqueza gravada. La carga tributaria deja de responder a una secuencia progresiva y coloca a determinados contribuyentes en una posición injustificadamente más onerosa.

Por tanto, la constitucionalidad de una tarifa no puede determinarse únicamente por sus porcentajes nominales. También deben examinarse su estructura matemática, la continuidad entre rangos y los efectos económicos concretos derivados de su aplicación.

El origen del criterio y la decisión del Pleno

La jurisprudencia deriva del amparo en revisión 297/2025, resuelto por el Pleno de la Suprema Corte el 6 de abril de 2026. La controversia tuvo su origen en un juicio de amparo indirecto promovido por una persona física contra el artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México. La Jueza de Distrito concedió la protección constitucional al considerar vulnerado el principio de proporcionalidad tributaria.

Posteriormente, la persona titular de la Jefatura de Gobierno de la Ciudad de México interpuso recurso de revisión, respecto del cual la Suprema Corte reasumió competencia. Al examinar el asunto, el Pleno confirmó la existencia de una deficiencia constitucional en el diseño tarifario. La conclusión fue respaldada, respecto del tema de la tesis, por unanimidad de nueve votos.

El pronunciamiento resulta particularmente significativo porque identifica una deficiencia estructural, no una irregularidad meramente aritmética imputable a la autoridad recaudadora o a la persona encargada de calcular el impuesto. En otras palabras, aun cuando se aplique correctamente la fórmula prevista por la legislación, pueden obtenerse resultados constitucionalmente inadmisibles debido a la propia configuración normativa.

Consecuencias para contribuyentes, notarios y asesores fiscales

El criterio representa un referente fundamental para quienes intervienen en operaciones de adquisición inmobiliaria, particularmente personas adquirentes, notarios, abogados fiscalistas, contadores, desarrolladores y empresas con inversiones patrimoniales. Desde una perspectiva preventiva, adquiere especial importancia revisar la legislación aplicable al momento en que se causó la contribución, identificar la base gravable utilizada y reconstruir el procedimiento de determinación del impuesto.

Sin embargo, la declaración de inconstitucionalidad de la tarifa no debe interpretarse como una exención general del ISAI ni como el reconocimiento automático del derecho a recuperar cualquier cantidad pagada por este concepto. Los efectos concretos de la protección constitucional requieren examinar la sentencia aplicable, la situación procesal de cada contribuyente, las reglas sobre impugnación de disposiciones fiscales y los alcances de las resoluciones judiciales correspondientes.

La Suprema Corte, al informar sobre los asuntos relacionados con esta problemática, distinguió la subsistencia de la obligación tributaria de la deficiencia presente en su mecanismo de cuantificación. Por ello, resulta indispensable diferenciar la inconstitucionalidad de una tarifa de la eliminación del hecho imponible.

Para las operaciones inmobiliarias empresariales, el criterio también plantea la conveniencia de fortalecer los procedimientos de revisión fiscal, documentar las determinaciones del ISAI y evaluar oportunamente las vías jurídicas disponibles cuando exista una afectación concreta.

Cuando un inmueble de menor valor genera un impuesto superior al correspondiente a otro de mayor valor, la deficiencia legislativa trasciende la técnica recaudatoria y adquiere relevancia constitucional

Alcance temporal y obligatoriedad de la jurisprudencia

La tesis P./J. 196/2026 (12a.) se refiere expresamente al artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México vigente en 2024. En consecuencia, su aplicación a ejercicios posteriores exige verificar el contenido normativo de cada ejercicio, sin presumir que todas las versiones de la tarifa son idénticas.

La jurisprudencia fue publicada en el Semanario Judicial de la Federación el viernes 9 de octubre de 2026, a las 10:19 horas. Conforme a la propia publicación y al Acuerdo General Plenario 7/2025 (12a.), se considera de aplicación obligatoria a partir del 13 de octubre de 2026. Esta precisión temporal es relevante para distinguir entre la fecha de resolución del asunto, la publicación oficial de la tesis y el comienzo de su obligatoriedad jurisprudencial.

Reflexión final: la justicia tributaria exige coherencia matemática

La trascendencia de esta jurisprudencia reside en recordar que la constitucionalidad tributaria no se satisface mediante declaraciones formales de progresividad. La estructura normativa debe producir resultados congruentes con la capacidad contributiva que pretende gravar. El legislador conserva libertad de configuración para determinar los elementos esenciales de las contribuciones, pero dicha facultad encuentra un límite infranqueable en los principios constitucionales de justicia tributaria.

La decisión también pone de manifiesto que la técnica matemática constituye una dimensión sustantiva del control constitucional de las leyes fiscales. Una deficiencia en la coordinación de rangos, cuotas y factores puede convertirse en una vulneración directa de los derechos de los contribuyentes. En definitiva, el pronunciamiento de la Suprema Corte representa una exigencia de racionalidad legislativa: la carga fiscal debe responder a la verdadera dimensión económica del hecho gravado y no a distorsiones producidas por el diseño de la tarifa.

Se transcribe íntegramente la tesis para consulta del lector:

Registro digital: 2032742
Instancia: Pleno
Época: Duodécima Época
Materia: Administrativa
Tesis: P./J. 196/2026 (12a.)
Fuente: Semanario Judicial de la Federación
Tipo: Jurisprudencia
Publicación: Viernes 9 de octubre de 2026, 10:19 horas.

IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES. EL ARTÍCULO 113 DEL CÓDIGO FISCAL DE LA CIUDAD DE MÉXICO TRANSGREDE EL PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD TRIBUTARIA (LEGISLACIÓN VIGENTE EN 2024).

Hechos: Una persona física promovió juicio de amparo indirecto en contra del artículo referido, en el que la Jueza de Distrito le concedió la protección constitucional al determinar que transgrede el principio de proporcionalidad tributaria.

La persona titular de la Jefatura de Gobierno de la Ciudad de México interpuso recurso de revisión, respecto del cual la Suprema Corte de Justicia de la Nación reasumió competencia.

Criterio jurídico: El artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México vigente en 2024, que contiene la tarifa para el cálculo y determinación del impuesto sobre adquisición de inmuebles, vulnera el principio de proporcionalidad tributaria, pues ésta no es progresiva al no garantizar que, en la medida en que se incrementa el valor del inmueble, también aumente el monto a pagar por esta contribución.

Justificación: El análisis integral de la tabla prevista en el precepto mencionado demuestra que su diseño no es progresivo, toda vez que la diferencia entre rangos no se encuentra compensada con la cuota fija establecida para su aplicación, sobre el excedente del límite inferior, por lo que la tarifa no garantiza que la carga tributaria se incremente en la medida en que se eleva el valor del inmueble.

Si bien la mecánica de cálculo de la contribución local aludida pretende ser progresiva, lo cierto es que no garantiza un incremento conforme se avanza en cada rango, lo que no se compensa con el factor ni con la cuota fija, de tal manera que inmuebles con valores similares o cercanos generan un impuesto diferente en el que el inmueble con menor valor paga uno mayor.

De este modo, el precepto referido provoca que las personas contribuyentes con una menor capacidad contributiva, frente a otras con mayor capacidad, paguen una contribución más alta pese a que la finalidad del impuesto es que, a mayor valor del inmueble, mayor contribución se pague.

Por consiguiente, aun cuando exista un incremento progresivo en la cantidad determinada como límite inferior y límite superior de los valores catastrales de la tabla señalada, así como de la cuota fija, lo cierto es que la aplicación de la tarifa demuestra que la progresividad se distorsiona al multiplicar el excedente del límite inferior por el porcentaje de aplicación y sumar la cuota fija, lo que genera que la contribución resulte desproporcional.

PLENO.

Amparo en revisión 297/2025. 6 de abril de 2026. Respecto del tema de la tesis, unanimidad de nueve votos de las personas Ministras Sara Irene Herrerías Guerra, Irving Espinosa Betanzo, María Estela Ríos González, Yasmín Esquivel Mossa, Lenia Batres Guadarrama, Loretta Ortiz Ahlf, Giovanni Azael Figueroa Mejía, Arístides Rodrigo Guerrero García y Presidente Hugo Aguilar Ortiz. Ponente: Sara Irene Herrerías Guerra. Secretaria: Gabriela Guadalupe Flores De Quevedo.

El Comité de Revisión, Aprobación y Numeración de Tesis, en sesión de veinticuatro de septiembre de dos mil veintiséis, y las personas Ministras que integran el Pleno de este Tribunal, aprobaron, con el número 196/2026 (12a.), la tesis jurisprudencial que antecede. Ciudad de México a seis de octubre de dos mil veintiséis.

Esta tesis se publicó el viernes 9 de octubre de 2026 a las 10:19 horas en el Semanario Judicial de la Federación y, por ende, se considera de aplicación obligatoria a partir del día hábil siguiente, 13 de octubre de 2026, para los efectos previstos en el punto octavo del Acuerdo General Plenario 7/2025 (12a.).