Servicios de construcción como actividad vulnerable en preventas

En la actualidad, el sector de la construcción es uno de las actividades significativas entre las vulnerables no sólo debido a su clasificación como actividad vulnerable en la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), sino por su no correcta identificación como tal por sus operadores. Recordemos, esta clasificación tiene implicaciones para las empresas dedicadas a la construcción y desarrollo inmobiliario, así como para aquellas involucradas en la intermediación de propiedades, todo de acuerdo al modelo de negocios mediante el cual presten sus servicios y destino de los bienes.

Bajo la fracción V del artículo 17 de la LFPIORPI, se establece que la prestación habitual o profesional de servicios relacionados con la construcción o desarrollo de bienes inmuebles, o la intermediación en la transmisión de propiedad o constitución de derechos sobre estos, son actividades que, por su naturaleza, pueden ser utilizadas para el lavado de dinero. Esta disposición legal obliga a quienes las realicen a adoptar medidas de identificación y presentación de avisos sobre sus operaciones, con la finalidad de mitigar los riesgos asociados al blanqueo de capitales. Lo anterior, atendiendo tendiendo a las recomendaciones 22 y 23 referente actividades profesionales no financieras de las 40 más 11 recomendaciones emitidas por el Grupo de Acción Financiera (GAFI) designadas que debe considerarse como una actividad vulnerable, reiterando que serán aquellas que se realicen a través de agentes inmobiliarios o las transacciones inmuebles.

 "La LFPIORPI busca no solo imponer una nueva carga administrativa, sino promover un cambio de paradigma en la lucha contra el lavado de dinero."

El desafío para las constructoras y empresas inmobiliarias no solo radica en la adopción de estas medidas, sino también en la interpretación y aplicación práctica de la ley. Un área particularmente gris es el momento exacto en que estas entidades deben comenzar a enviar avisos a las autoridades. Esto es especialmente problemático para proyectos en etapas iniciales, donde la venta de inmuebles aún no se ha realizado, pero se anticipa como objetivo final del desarrollo. Tomando en cuenta que, al realizar su objeto social o actividad preponderante de construcción de bienes para venta y, se dedicaran habitual y profesionalmente a esas actividades se tienen que inscribir como sujetos obligados de actividades vulnerables y cumplir con la legislación en prevención del lavado de dinero, como a continuación se refiere.

Ante esta situación, muchas empresas se encuentran en un dilema: registrarse y enviar informes en ceros, lo cual implica una carga administrativa continua, o esperar hasta que las transacciones se realicen efectivamente para cumplir con las obligaciones de notificación. La recomendación más sensata, en línea con las prácticas internacionales contra el lavado de dinero, es inclinarse por la autorregulación desde el principio que, en lo personal de acuerdo a la puntualidad de nuestra legislación sería hasta el momento de realizar la venta de los inmuebles. Pero, siguiendo esa línea conservadora, implica registrarse en el Sistema de Prevención de Lavado de Dinero (SPPLD) y enviar informes en ceros de manera mensual, aun cuando no se hayan efectuado transacciones.

Esta estrategia de cumplimiento anticipado no solo facilita la adherencia a las regulaciones vigentes, sino que también posiciona a las empresas como actores proactivos en la lucha contra el lavado de dinero, en conjunto de tomar un criterio  conservador para disminuir los riesgos por la actividades que se presenta, pues al implementar su cumplimiento se lleva a cabo su manual y la políticas de cumplimiento necesarias, aunque de inicio sólo sea sin operaciones, pero se tiene capacitado al equipo de personas que intervienen y los procesos identificados para reaccionar ante la primera operación que se lleva a cabo. Adoptar una postura de autorregulación refleja un compromiso con la integridad y la transparencia, valores cada vez más valorados tanto por las autoridades como por el mercado en general.

Una situación muy común al inicio es la preventa, la cual no puede determinar a los anticipos que reciben como como depósitos en garantías, pues estamos ante el inicio de la operación de compraventa, misma que debe cumplirse con la identificación, y en su caso la presentación de avisos al mencionado portal. Tomando en consideración la importancia de acreditar el origen de los recursos de los sujetos obligados, es importante que estas operaciones de preventa, aunque sean a futuro porque todavía no está construido, existe un contrato de promesa de compraventa, en el cual se identifica las características y precio, señalando que al final del sus pagos se llevará a cabo la escritura pública correspondiente del inmueble, entonces se tiene los elementos para poder dar cumplimiento respecto a los avisos, cuando se superen los umbrales.

Esta figura de reportar las preventas son polémicas porque el desarrollo todavía no trae algún costo de la construcción y consecuentemente se podría considerar como un ingreso acumulable los anticipos que reciben por las preventas; por otra parte el no considerar los anticipos como un ingreso y quererlos reflejar como si fueran un depósito en garantía puede ser cuestionable por las autoridades fiscales el que debiera considerarse como un ingreso.

 "Ante la incertidumbre legal, la autorregulación emerge como la estrategia más prudente para las empresas constructoras e inmobiliarias."

Lo anterior se complica porque conforme el artículo 4 del Reglamento de la Ley Federal de Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, es el Servicio de Administración Tributaria, la autoridad que verificara el cumplimiento que hagan los desarrolladores inmobiliarios con la referida legislación en prevención de lavado de dinero, siendo que esa misma autoridad revisa las contribuciones federales y tiene la base de datos de las facturas electrónicas que emiten los contribuyentes.

En conclusión, mientras que la ley antilavado representa un desafío significativo para el sector de la construcción y el inmobiliario, también ofrece una oportunidad para que estas empresas demuestren su compromiso con prácticas comerciales éticas y responsables. Al adoptar un enfoque de cumplimiento proactivo, las empresas no solo aseguran su conformidad con las regulaciones, sino que también contribuyen de manera significativa a la prevención del blanqueo de capitales, reforzando así la integridad del sistema financiero y económico en su conjunto.