Los tres umbrales que todo arrendador debe distinguir como Actividad Vulnerable

Introducción

Recibir rentas por un inmueble no constituye exclusivamente una operación civil y fiscal, cuando se alcanzan determinados montos, también se incorpora al régimen de prevención de lavado de dinero.

El artículo 17, fracción XV, de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) considera Actividad Vulnerable la constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles por un valor mensual superior a 1,605 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización (UMA). La misma disposición establece un segundo parámetro: la operación será objeto de Aviso cuando su monto mensual sea igual o superior a 3,210 UMA.  

La diferencia gramatical es importante, para que el arrendamiento quede comprendido en la fracción XV, la Ley utiliza “superior” a 1,605 UMA. Para el Aviso emplea “igual o superior” a 3,210 UMA. No debería sustituirse esta redacción por referencias genéricas a “alcanzar el umbral”, particularmente cuando una operación se encuentra exactamente en el límite.

Además, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) ha precisado que quien realiza la Actividad Vulnerable es el arrendador, pues es éste quien constituye el derecho de uso o goce sobre el inmueble.  

Los montos que deben utilizarse en 2026

A partir del 1 de febrero de 2026, el valor diario de la UMA es de $117.31. En consecuencia, los parámetros aplicables a operaciones realizadas desde esa fecha son los siguientes:

Las cantidades de $174,254.85 y $348,509.70 que todavía aparecen en materiales anteriores corresponden a valores históricos y no deben utilizarse para operaciones realizadas a partir de febrero de 2026. Esta actualización anual parece elemental, pero constituye una fuente recurrente de errores: la LFPIORPI expresa los límites en UMA, no en cantidades fijas de pesos.

Primer nivel: alta, identificación y expediente

Una vez que el arrendamiento se ubica en el supuesto de Actividad Vulnerable, las obligaciones no comienzan con el Aviso.

El artículo 18 de la LFPIORPI exige identificar directamente al Cliente o Usuario y verificar su identidad mediante documentos o medios de identificación reconocidos oficialmente. Cuando existe una relación de negocios también debe recabarse información sobre su actividad u ocupación. Después de la reforma de 2025, si el cliente es una persona moral, fideicomiso u otra figura jurídica, deberá obtenerse además información que permita identificar al Beneficiario Controlador.  

Asimismo, la reforma incorporó expresamente la obligación de realizar el alta y registro en el Padrón de quienes realizan Actividades Vulnerables a través del Portal correspondiente. Por ello, es incorrecto pensar que mientras una renta no llegue a $376,565.10 “no existe obligación antilavado”.

Puede no existir todavía obligación de presentar el Aviso ordinario, pero sí encontrarse actualizado el supuesto de Actividad Vulnerable y, consecuentemente, las obligaciones de identificación, registro y conservación.

Segundo nivel: el Aviso

Cuando el valor mensual sea igual o superior a 3,210 UMA, surge la obligación de presentar Aviso, con los valores vigentes desde febrero de 2026, ello ocurre a partir de $376,565.10 mensuales. El artículo 23 de la LFPIORPI establece que los Avisos deben presentarse a más tardar el día 17 del mes inmediato siguiente a aquel en que se hubiera realizado la operación que les dio origen. Su presentación debe efectuarse mediante los medios electrónicos y formatos oficiales correspondientes.  

Un punto particularmente importante es que el CFDI no sustituye el Aviso. El SAT lo ha señalado expresamente: que el arrendador haya expedido su comprobante fiscal no significa que haya satisfecho la obligación prevista por la LFPIORPI, son regímenes jurídicos distintos.

¿Qué sucede si ninguna renta alcanza individualmente el monto de Aviso?

Aquí entra en operación la regla de acumulación de seis meses, el artículo 17 dispone que actos u operaciones inferiores al umbral de Aviso pueden originar la obligación cuando, acumulados durante un periodo de seis meses, superen el monto correspondiente. Sin embargo, no deben sumarse indiscriminadamente todas las rentas.

El criterio vigente del SAT, en concordancia con el Reglamento y las Reglas de Carácter General, establece que únicamente son susceptibles de seguimiento y acumulación las operaciones que alcancen o rebasen el parámetro de identificación. Por ejemplo, tres rentas mensuales de $150,000 suman $450,000, pero cada una permanece por debajo del umbral de identificación. No deberían incorporarse al mecanismo de acumulación por esa sola circunstancia.

Por el contrario, dos rentas de $200,000 efectuadas dentro del periodo de seguimiento sí son individualmente identificables y conjuntamente rebasan el umbral de Aviso. La diferencia es sustancial: la acumulación no consiste en sumar ingresos; consiste en acumular operaciones jurídicamente identificables.

Si se pagan varias mensualidades juntas, deben separarse

Otra precisión indispensable se encuentra en el Reglamento de la LFPIORPI (RLFPIORPI), contrario a lo señalado en algunos materiales, la regla sobre el “valor mensual” no está en el artículo 31 de la LFPIORPI, sino en el artículo 31 de su Reglamento.

El SAT ha precisado que cuando se reciben varias mensualidades mediante un solo pago debe efectuarse el cálculo correspondiente a cada mes calendario. En otras palabras, un depósito único por seis meses de renta no se compara íntegramente contra el umbral: debe dividirse entre las mensualidades que efectivamente está liquidando, si se reciben $600,000 correspondientes a seis rentas de $100,000, no existe por ese solo depósito una renta mensual de $600,000, la sustancia contractual continúa siendo determinante.

Tercer nivel: prohibición de utilizar efectivo

Existe todavía un control adicional, el artículo 32, fracción VII, de la LFPIORPI prohíbe pagar o recibir mediante monedas, billetes o metales preciosos la constitución de derechos personales de uso o goce correspondiente a inmuebles cuando el valor sea igual o superior a 3,210 UMA mensuales. La prohibición alcanza incluso el efectivo entregado mediante una Entidad Financiera, para 2026, el límite es nuevamente $376,565.10.

Que coincida con el umbral de Aviso no significa que ambas obligaciones sean iguales, una regula información que debe comunicarse a la autoridad; la otra determina qué medios no pueden utilizarse para liquidar la operación. Confundirlas puede resultar especialmente costoso, porque participar en operaciones prohibidas por el artículo 32 está expresamente sancionado por la LFPIORPI.  

Arrendamientos dentro de un mismo Grupo Empresarial

Tampoco desaparece la Actividad Vulnerable porque arrendador y arrendatario pertenezcan al mismo Grupo Empresarial.

El SAT sostiene que la relación corporativa entre las partes no modifica la naturaleza del arrendamiento. Sin embargo, el artículo 27 Bis de las Reglas contempla una facilidad: determinados arrendamientos intragrupo pueden no ser objeto del Aviso ordinario cuando ambas partes integren efectivamente un Grupo Empresarial y la totalidad de la contraprestación se haya cubierto mediante Instituciones del Sistema Financiero o no exista flujo de recursos.

La facilidad debe interpretarse correctamente: exceptuar el Aviso no equivale a declarar inexistente la Actividad Vulnerable.

Copropiedad: otro foco de riesgo

La copropiedad tampoco permite dividir artificialmente la renta para reducir el monto, el criterio del SAT señala que cada copropietario debe realizar su alta y cumplir las obligaciones correspondientes, tomando como monto de la operación el valor total del arrendamiento. Al presentar el Aviso, cada uno identifica su pago individual en el apartado respectivo.

Por ello, un inmueble rentado en $400,000 mensuales no se convierte en cuatro operaciones de $100,000 simplemente porque existan cuatro copropietarios.

Consideración final

El régimen antilavado del arrendamiento parece sencillo mientras se observa únicamente el monto de la renta. Deja de serlo cuando se distinguen correctamente sus diferentes niveles de cumplimiento.

Primero debe determinarse si el valor mensual convierte el arrendamiento en Actividad Vulnerable. Después debe establecerse si surge la obligación de identificar y mantener el expediente; posteriormente, si la operación individual o acumulada obliga a presentar Aviso; y, finalmente, si el monto impide utilizar efectivo.

A ello se agregan Beneficiario Controlador, conservación documental, acumulación semestral, copropiedad y operaciones intragrupo. La conclusión práctica es sencilla: una renta no debe analizarse solamente desde ISR, IVA y CFDI.

Cuando supera determinados valores, el contrato entra también en un régimen preventivo cuyas obligaciones son autónomas. Y en materia de PLD, el desconocimiento más peligroso no consiste en ignorar cuánto se cobra, sino en no identificar qué obligación jurídica se activa con cada peso cobrado.