La regla que determina cuándo el arrendamiento debe reportarse

El arrendamiento también puede ser una Actividad Vulnerable

Para efectos de prevención de lavado de dinero, arrendar un inmueble no constituye únicamente una operación civil generadora de ingresos. Bajo determinadas condiciones también puede actualizar una Actividad Vulnerable y generar obligaciones específicas de identificación, seguimiento y presentación de Avisos.

El artículo 17, fracción XV, de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) comprende la constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles. La autoridad ha precisado que quien realiza la Actividad Vulnerable es el arrendador, porque es éste quien constituye el derecho de uso o goce en favor del arrendatario.  )

Sin embargo, no toda renta produce exactamente las mismas obligaciones. La LFPIORPI distingue entre un umbral de identificación y otro superior para la presentación de Avisos. Además, incorpora una regla de acumulación que puede provocar que varias operaciones, ninguna de las cuales individualmente alcanza el monto de Aviso, terminen generando la obligación de reportar, precisamente ahí suelen comenzar los errores.

Los montos de 2026: una primera precisión necesaria

Para 2026, el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización (UMA) es de $117.31 a partir del 1 de febrero. En consecuencia, para la Actividad Vulnerable de uso o goce de bienes inmuebles, los parámetros actualmente publicados por el Servicio de Administración Tributaria (SAT) son los siguientes:

Concepto

UMA

Importe 2026

Umbral de identificación

1,605

$188,282.55

Umbral de Aviso

3,210

$376,565.10

Esta actualización resulta importante porque algunos ejemplos todavía reproducen cifras correspondientes a ejercicios anteriores.

La obligación está expresada en UMA, no en una cantidad fija de pesos. Por ello, el sistema de cumplimiento debe actualizar anualmente los parámetros monetarios y no limitarse a copiar las cantidades utilizadas durante el ejercicio previo.

La regla de los seis meses no significa sumar todas las rentas

El penúltimo párrafo del artículo 17 de la LFPIORPI dispone que los actos u operaciones realizados por montos inferiores pueden generar un Aviso cuando, acumulados durante seis meses, superen el umbral correspondiente.  Aislada, esta disposición podría provocar una interpretación aparentemente lógica: sumar absolutamente todos los pagos efectuados por un mismo arrendatario durante seis meses y presentar Aviso cuando el total rebase $376,565.10.

Esa interpretación es incorrecta, pues el artículo 7 del Reglamento de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (RLFPIORPI), reformado en marzo de 2026, es ahora particularmente claro: para efectuar la acumulación deben considerarse únicamente las operaciones que individualmente se ubiquen en los supuestos de identificación del artículo 17. Además, el cálculo debe efectuarse respecto de cada Cliente o Usuario y por tipo de operación.

Esto significa que una renta mensual inferior a $188,282.55 no entra en la bolsa de acumulación, aunque varias rentas de ese importe, aritméticamente sumadas, excedan ampliamente el umbral de Aviso, ésta es probablemente la precisión operativa más importante.

Tres casos muestran la diferencia

Supongamos tres arrendatarios y rentas recibidas durante un periodo no superior a seis meses:

En el Arrendatario A, las rentas de $195,000 superan individualmente el umbral de identificación. Ambas deben entrar al registro de acumulación y suman $390,000. Como el acumulado alcanza el parámetro de Aviso de $376,565.10, surge la obligación correspondiente.

En el Arrendatario B, las tres rentas ascienden conjuntamente a $540,000. Sin embargo, ninguna alcanza individualmente $188,282.55. En consecuencia, ninguna entra al mecanismo de acumulación y no se genera Aviso por esa vía.

El Arrendatario C representa quizá el supuesto más ilustrativo. Sus pagos suman $555,000; sin embargo, solamente la mensualidad de $195,000 alcanza el umbral de identificación. Las otras dos deben quedar fuera del cómputo. El monto acumulable es, por tanto, únicamente $195,000 y todavía no existe obligación de Aviso.

El SAT utiliza precisamente esta lógica en su Guía de acumulación: el periodo comienza a partir de la primera operación identificable y sólo las operaciones que reúnen esa condición participan en el seguimiento acumulativo.

El periodo tampoco debe entenderse como un semestre calendario

Otro aspecto que merece atención es la temporalidad, la regla no significa necesariamente enero-junio y julio-diciembre.

La guía del SAT explica que el periodo comienza cuando se realiza la primera operación que alcanza el umbral de identificación y continúa durante un plazo de hasta seis meses. Si antes de concluirlo se alcanza o supera el monto de Aviso, éste debe presentarse tomando como referencia la última operación que provocó alcanzar dicho umbral.

Esto exige un control dinámico por cliente, una hoja de cálculo que simplemente sume todas las rentas recibidas durante cada semestre natural puede producir resultados incorrectos. Lo adecuado es contar con un auxiliar capaz de identificar la primera mensualidad relevante, seguir las subsecuentes operaciones calificadas y determinar cuándo se alcanza el importe de Aviso.

¿Y si se pagan varias mensualidades juntas?

Aquí aparece otro error frecuente, supongamos que un arrendatario paga anticipadamente en una sola transferencia seis meses de renta. El hecho de recibir un solo depósito importante no significa que todo el depósito deba tratarse como una mensualidad para comparar el umbral.

El criterio actualmente publicado por el SAT señala que, cuando en un mismo acto se cubran varias mensualidades, debe realizarse el cálculo correspondiente a cada mes calendario. El pago debe dividirse entre las mensualidades que efectivamente cubre y cada una debe analizarse conforme a los umbrales aplicables.

Así, recibir $600,000 correspondientes a seis rentas de $100,000 no convierte automáticamente cada mensualidad en una operación identificable. Este tratamiento resulta particularmente importante en contratos que contemplan pagos trimestrales, semestrales o anticipados.

¿Cuándo se considera realizada la operación?

También debe distinguirse la fecha del contrato de la fecha relevante para efectos operativos del Aviso. El criterio del SAT indica que, tratándose del arrendamiento, la Actividad Vulnerable se entiende realizada cuando se reciben los recursos destinados al pago de la mensualidad respectiva, es decir, cuando se liquida totalmente la renta correspondiente. Esta precisión influye directamente en el registro de acumulación y en la determinación del plazo para presentar el Aviso.

Por ello, el expediente antilavado no debería construirse exclusivamente con base en la fecha de emisión del Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI). De hecho, el propio SAT ha precisado que emitir un CFDI no sustituye la presentación del Aviso exigido por la LFPIORPI.

Tampoco debe confundirse el Aviso con la restricción de efectivo

Existe una segunda obligación que suele mezclarse con el régimen anterior, la LFPIORPI contiene restricciones respecto del uso de efectivo y metales preciosos. Para arrendamiento de inmuebles, el límite publicado para 2026 es igualmente de 3,210 UMA, es decir, $376,565.10. Pero jurídicamente se trata de controles distintos, una cosa es determinar si una operación debe identificarse o acumularse para presentar Aviso y otra determinar si puede pagarse o recibirse utilizando efectivo.

Que los importes coincidan en este supuesto no convierte ambas reglas en una sola obligación. Incluso el SAT advierte que la prohibición de efectivo puede operar aunque el depósito se efectúe directamente en una institución bancaria, cuando los recursos entregados a ésta sean precisamente efectivo.

Una precisión adicional para grupos empresariales

El arrendamiento tampoco deja de ser Actividad Vulnerable porque arrendador y arrendatario pertenezcan al mismo Grupo Empresarial.

La autoridad sostiene que el vínculo corporativo entre ambas partes no altera la naturaleza de la constitución del derecho de uso o goce. No obstante, las Reglas de Carácter General (RCG) contemplan una facilidad para determinados arrendamientos intragrupo cuando se cumplen las condiciones correspondientes, entre ellas que la contraprestación sea cubierta íntegramente mediante instituciones del sistema financiero o que no exista flujo de recursos.  

Por ello, tampoco debería aplicarse una exclusión automática simplemente porque ambas compañías formen parte de una misma estructura corporativa.

Consideración final

La acumulación de arrendamientos demuestra que en materia antilavado una simple suma aritmética puede producir una conclusión jurídicamente equivocada. El control correcto exige identificar cada cliente, analizar mensualmente cada operación, separar pagos que comprendan varias mensualidades y acumular únicamente aquellos importes que individualmente alcancen el umbral de identificación.

Además, desde la reforma reglamentaria de marzo de 2026, esta mecánica ya no descansa solamente en criterios administrativos o en respuestas de reuniones de síndicos. El artículo 7 del RLFPIORPI establece expresamente que únicamente las operaciones individualmente identificables participan en la acumulación.  

Para los arrendadores, la recomendación práctica es sencilla de formular, aunque exige disciplina operativa: no sumar todas las rentas, sino registrar cuáles deben legalmente sumarse.

Porque en esta materia un arrendatario puede haber pagado más de medio millón de pesos en seis meses y no generar un Aviso por acumulación; mientras otro, con menos pagos, puede alcanzar el umbral y activar la obligación. El importe total recibido importa. Pero, para la LFPIORPI, importa todavía más cómo se integra ese total.