Prodecon: El CFDI que define el costo fiscal del inmueble

El documento que puede cambiar la ganancia fiscal

En la adquisición de un inmueble, la atención suele concentrarse en la escritura pública, la inscripción registral, el pago del precio y las contribuciones locales. Sin embargo, desde la perspectiva fiscal, existe otro documento cuya ausencia puede adquirir una relevancia económica considerable años después: el Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) correspondiente a la enajenación.

La Procuraduría de la Defensa del Contribuyente (PRODECON) ha llamado nuevamente la atención sobre una problemática particularmente sensible para personas físicas que adquirieron inmuebles de personas morales —como desarrolladoras, constructoras o inmobiliarias— o de personas físicas que realizaban actividades empresariales, cuando el vendedor omitió expedir el CFDI respectivo.

La advertencia es trascendente porque la falta del comprobante no necesariamente produce su principal consecuencia fiscal al momento de la adquisición. El problema suele revelarse cuando el propietario decide vender posteriormente el inmueble y requiere acreditar, para efectos del impuesto sobre la renta, cuánto pagó originalmente por él.

El artículo 121, fracción I, de la Ley del Impuesto sobre la Renta permite a las personas físicas que obtienen ingresos por la enajenación de bienes deducir el costo comprobado de adquisición, debidamente actualizado conforme al artículo 124 de la propia ley. La norma añade que, tratándose de bienes inmuebles, dicho costo actualizado será cuando menos equivalente al 10% del monto de la enajenación.

Este último porcentaje adquiere especial importancia cuando el contribuyente carece de documentación fiscal idónea para demostrar el verdadero costo soportado.

El 10% no es propiamente una “deducción ciega”

En la práctica profesional suele afirmarse que, ante la inexistencia del CFDI, el contribuyente únicamente podrá aplicar una “deducción ciega” del 10%. La expresión resulta útil para explicar el efecto económico, pero técnicamente conviene formularla con mayor precisión.

El artículo 121 de la Ley del ISR no establece una deducción opcional denominada legalmente “ciega”; dispone que el costo actualizado del inmueble será, como mínimo, el 10% del importe de la enajenación. Por ello, cuando no resulta posible acreditar debidamente un costo superior, ese mínimo legal puede convertirse, en los hechos, en el parámetro aplicable al costo de adquisición.

Ello no significa que desaparezcan automáticamente otras deducciones autorizadas por el propio artículo 121, como determinadas inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones; gastos notariales, impuestos y derechos; avalúos, comisiones o mediaciones, siempre que procedan y se encuentren debidamente soportados.

La diferencia es relevante. No debe afirmarse indiscriminadamente que el contribuyente “solo puede deducir 10% de todo”; lo jurídicamente exacto es señalar que la imposibilidad de comprobar el costo real de adquisición puede limitar ese concepto al mínimo legal equivalente al 10% del precio de enajenación, con el consiguiente incremento de la ganancia fiscal.

El efecto puede ser extraordinario. Quien hubiese adquirido un inmueble por cuatro millones de pesos y posteriormente lo enajenara por cinco millones esperaría, en términos económicos elementales y sin considerar actualizaciones u otros conceptos, que la ganancia guardara relación con la diferencia entre ambos valores. Si el costo real no pudiera acreditarse fiscalmente y el parámetro reconocido terminara siendo apenas el mínimo legal, la base sobre la cual se determinaría la ganancia podría distanciarse radicalmente de la utilidad económica verdaderamente obtenida.

La excepción notarial y su límite decisivo

La regla 2.7.1.20 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026 establece un mecanismo particularmente relevante: en determinadas operaciones traslativas de dominio celebradas ante notario público, el adquirente puede comprobar el costo mediante el CFDI expedido por el notario, siempre que este incorpore el complemento correspondiente al inmueble enajenado.

No obstante, la propia regla contiene exclusiones expresas, entre ellas se encuentran las transmisiones en las que el enajenante sea una persona moral, así como aquellas en las que el vendedor sea una persona física que tribute en el Título IV, Capítulo II, de la Ley del ISR y el inmueble forme parte de su activo. Este detalle normativo constituye el núcleo de la problemática advertida por PRODECON.

Cuando el inmueble fue vendido por una desarrolladora, inmobiliaria, constructora u otra persona moral, la lógica de la regulación descansa en que el propio enajenante estaba obligado a emitir el CFDI. Lo mismo puede suceder respecto de determinadas personas físicas con actividad empresarial. En esos supuestos, el complemento incorporado por el notario no opera como mecanismo sustitutivo general del comprobante omitido por quien efectuó la venta.

El artículo 29 del Código Fiscal de la Federación confirma, además, la estructura bilateral de la obligación documental: quien realiza actos o actividades o percibe ingresos en los casos previstos por las leyes fiscales debe emitir CFDI, mientras que quien adquiere bienes debe solicitar el comprobante correspondiente.

La petición de PRODECON y la posición del SAT

De acuerdo con la información difundida por PRODECON, el organismo planteó al Servicio de Administración Tributaria la posibilidad de modificar la regla 2.7.1.20 para ofrecer una solución a quienes adquirieron inmuebles de personas morales o empresarios que incumplieron su obligación de expedir CFDI.

La finalidad era evitar que la omisión imputable al vendedor terminara trasladando una consecuencia económica desproporcionada al adquirente, quien puede haber pagado íntegramente el precio y contar con escritura pública, transferencias bancarias y demás evidencia material de la operación.

Sin embargo, conforme a la comunicación de PRODECON proporcionada para este análisis, el SAT manifestó que no tiene contemplada la modificación de la regla en esos términos. La RMF vigente en 2026 conserva, en efecto, las exclusiones referidas para operaciones en las que el enajenante sea persona moral o determinadas personas físicas empresarias.

El resultado representa una advertencia preventiva para compradores, asesores fiscales, abogados corporativos, contadores y fedatarios.

La debida diligencia fiscal debe realizarse al comprar

La adquisición inmobiliaria ya no debería cerrarse profesionalmente con la sola verificación de la escritura, el pago, la inscripción registral y las contribuciones locales. La integración del expediente fiscal de adquisición debe formar parte del checklist de cierre.

Cuando el vendedor se encuentre obligado a facturar, el adquirente debe cerciorarse de recibir el CFDI correspondiente, verificar su autenticidad y conservar tanto su representación electrónica como el archivo XML, junto con la escritura, comprobantes bancarios, avalúos, declaraciones, pagos de impuestos y documentación relativa a inversiones o mejoras.

La recomendación de PRODECON es contundente: exigir el CFDI desde la adquisición. Cuando el vendedor se niegue a expedirlo, el contribuyente puede acudir a los mecanismos institucionales correspondientes, incluida la conciliación relacionada con facturación y, cuando proceda, formular la denuncia ante el SAT.

La enseñanza jurídica trasciende este caso concreto. En materia fiscal, la realidad económica y la documentación probatoria no siempre producen idénticos efectos. Haber pagado cuatro millones de pesos por un inmueble no equivale automáticamente a poder reconocer cuatro millones como costo fiscal años después.

Por ello, el CFDI de una adquisición inmobiliaria no debe concebirse como un documento administrativo accesorio. Puede convertirse en el elemento que determine la diferencia entre tributar sobre la ganancia económica efectivamente obtenida o enfrentar una base gravable sustancialmente mayor.

En operaciones patrimoniales de largo plazo, la prevención fiscal comienza el día de la compra, no el día de la venta.