La CNA sanciona con más de 500 millones por coordinar descuentos al sector inmobiliario

Antecedentes

El cierre de centros comerciales durante la pandemia de COVID-19 colocó a propietarios y arrendatarios frente a un escenario contractual extraordinario. Miles de establecimientos dejaron de generar ingresos mientras subsistían obligaciones de renta, mantenimiento y otros gastos asociados a la ocupación de locales comerciales. En ese contexto, la renegociación de rentas se convirtió en una herramienta recurrente para preservar relaciones contractuales y evitar cierres definitivos.

La negociación individual de descuentos no planteaba, por sí misma, un problema de competencia. Cada propietario conservaba la facultad de decidir autónomamente si reducía una renta, durante cuánto tiempo y bajo qué condiciones.

El problema surgió cuando esa autonomía empresarial fue sustituida, según determinó la Comisión Nacional Antimonopolio (CNA), por acuerdos entre competidores.

El 10 de junio de 2026, la autoridad informó que había impuesto sanciones por más de 500 millones de pesos a Grupo Danhos, GICSA, El Puerto de Liverpool, Acosta Verde, Grupo Comercial Chedraui, Desarrolladora Mexicana de Inmuebles y Grupo Aryba, además de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios y diversas personas físicas, por acuerdos ilegales relacionados con el pago de rentas de locales comerciales durante la pandemia.

Debe hacerse una precisión institucional relevante: la CNA no es actualmente un órgano constitucional autónomo. Conforme al artículo 10 de la Ley Federal de Competencia Económica (LFCE), es un organismo público descentralizado de la Administración Pública Federal, sectorizado a la Secretaría de Economía, con autonomía de gestión e independencia técnica y operativa.

Problemática jurídica

La controversia permite formular una pregunta que trasciende al sector inmobiliario: ¿pueden empresas competidoras coordinar condiciones comerciales cuando enfrentan colectivamente una situación de emergencia que afecta a toda una industria?

La respuesta del derecho mexicano de competencia es, como regla general, negativa cuando la coordinación recae sobre precios o variables directamente asociadas con ellos.

El artículo 53 de la LFCE considera ilícitos los contratos, convenios, arreglos, combinaciones o intercambios de información entre competidores actuales o potenciales cuyo objeto o efecto consista, entre otros supuestos, en fijar, elevar, concertar o manipular el precio de compra o venta de bienes o servicios. Estas conductas constituyen prácticas monopólicas absolutas.

El hecho de que la variable coordinada sea un descuento no modifica necesariamente su naturaleza competitiva. Un descuento es, económicamente, uno de los elementos mediante los cuales se determina el precio efectivo de una operación. Coordinar el máximo descuento que una empresa concederá puede producir un resultado equivalente a concertar un precio mínimo.

El descuento también forma parte del precio

De acuerdo con el comunicado emitido por la CNA, las empresas sancionadas se coordinaron durante la pandemia para fijar descuentos máximos y para no otorgar descuentos por encima de determinados niveles a los inquilinos de locales ubicados en sus centros comerciales, la distinción jurídica es esencial.

Nada impedía que un desarrollador inmobiliario analizara su flujo de efectivo, la situación de un arrendatario, la ubicación de un local, la duración del cierre o las perspectivas comerciales y decidiera unilateralmente conceder una reducción de 10, 30 o 50 por ciento. Incluso podía decidir condonar temporalmente la totalidad de una renta si esa estrategia respondía a su propio interés comercial.

Lo jurídicamente problemático aparece cuando competidores intercambian información sensible y sustituyen ese proceso independiente de formación del precio por una decisión coordinada.

Por la descripción pública difundida el 10 de junio, la conducta presenta una correspondencia evidente con la hipótesis de fijación o manipulación de precios prevista en el artículo 53, fracción I, de la LFCE. Sin embargo, a la fecha de esta nota, debe mantenerse una cautela metodológica: el comunicado de prensa no contiene el razonamiento íntegro de la resolución ni individualiza la calificación jurídica atribuida a cada participante. La propia determinación completa deberá analizarse cuando esté disponible en su versión pública.

La diferencia no es menor. En materia sancionadora, un comunicado permite conocer el resultado y la descripción general de la conducta, pero no sustituye la resolución administrativa como fuente para estudiar pruebas, duración, participación individual, mercado investigado, metodología de las multas o eventuales argumentos de defensa.

La pandemia no creó inmunidad antimonopolio

Uno de los mensajes más relevantes de la decisión radica precisamente en su contexto temporal.

La CNA recordó que durante la emergencia sanitaria la legislación de competencia continuó plenamente vigente y que las empresas no debían coordinarse con sus competidores pese a las dificultades ocasionadas por el cierre de actividades.

El razonamiento tiene una importancia que rebasa este expediente. Las crisis suelen incrementar los contactos entre empresas de una misma industria: cámaras empresariales convocan reuniones extraordinarias, competidores intercambian información sobre afectaciones comunes y asociaciones gremiales buscan formular respuestas sectoriales.

Esas actuaciones pueden ser legítimas. Una asociación empresarial puede representar intereses comunes ante el Gobierno, elaborar estadísticas agregadas, difundir modificaciones regulatorias o desarrollar propuestas de política pública. Lo que resulta especialmente riesgoso es utilizar ese espacio para discutir información comercial futura o estratégica: precios, descuentos, márgenes, cantidades, clientes, plazos de pago o condiciones particulares de contratación.

La excepcionalidad económica no transforma esas variables en información inocua.

Una infracción particularmente severa

El régimen mexicano trata las prácticas monopólicas absolutas con especial rigor. El artículo 53 dispone que son nulas de pleno derecho y que pueden generar responsabilidad administrativa, civil y penal. Además, el artículo 127 de la LFCE permite imponer a los agentes económicos que incurran en ellas multas de hasta el 15 por ciento de sus ingresos, además de otras consecuencias previstas por la legislación.

La cifra superior a 500 millones de pesos anunciada en este caso debe entenderse como el monto agregado de las sanciones informadas por la autoridad, no como una medida relacionada con metros cuadrados arrendados, número de locales o valor inmobiliario de los centros comerciales.

Por ello, aunque resulte atractiva como metáfora periodística, la expresión “medio millón de pesos por metro cuadrado de colusión” no describe una metodología real de cuantificación de la sanción. El elemento jurídicamente relevante es la coordinación comercial acreditada por la autoridad.

Las asociaciones gremiales bajo escrutinio

La inclusión de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios entre los sujetos sancionados ofrece otra lección para los programas corporativos de cumplimiento.

Las asociaciones sectoriales cumplen una función legítima y, en muchos casos, indispensable. Sin embargo, concentran en un mismo foro a competidores que normalmente deberían determinar sus políticas comerciales de manera independiente.

Por ello, toda reunión gremial en la que puedan surgir temas vinculados con precios o condiciones comerciales exige protocolos claros: agenda previa, presencia de asesoría jurídica cuando resulte necesario, exclusión expresa de información sensible y constancia documental de que no se discutieron políticas comerciales individuales.

En un entorno de crisis, esas salvaguardas adquieren todavía mayor importancia.

Consecuencias prácticas y recomendaciones

Para desarrolladores, fondos inmobiliarios, operadores de centros comerciales y asociaciones empresariales, la resolución obliga a revisar los protocolos de competencia económica aplicables a reuniones con competidores.

La primera regla debe ser sencilla: cada empresa fija por sí misma sus precios, descuentos y condiciones de negociación. La segunda consiste en evitar intercambios de información que permitan anticipar o alinear decisiones comerciales futuras.

También conviene revisar comunicaciones producidas durante períodos de contingencia. Correos electrónicos, mensajes instantáneos, minutas de asociaciones y presentaciones compartidas pueden adquirir relevancia probatoria cuando reflejan discusiones sobre rangos de descuento, límites de negociación o estrategias comunes frente a clientes.

Los agentes sancionados conservan los medios de defensa que les reconoce el ordenamiento ante los tribunales especializados. En consecuencia, al 10 de junio de 2026, el anuncio de la CNA representa una resolución administrativa susceptible de impugnación y no una determinación jurisdiccional firme.

Conclusiones

La sanción anunciada por la Comisión Nacional Antimonopolio envía un mensaje inequívoco al mercado: una emergencia puede alterar profundamente las condiciones económicas, pero no suspende el deber de competir.

La negociación de descuentos con arrendatarios afectados por la pandemia era jurídicamente posible. Lo que la autoridad sancionó fue otra conducta: la coordinación entre competidores respecto de la magnitud de esas concesiones.

Para los departamentos jurídicos y de cumplimiento, el expediente recuerda que el riesgo antimonopolio no aparece únicamente cuando varias empresas acuerdan subir precios. También puede existir cuando acuerdan hasta dónde están dispuestas a bajarlos.

En competencia económica, la frontera fundamental continúa siendo la independencia de decisión. Incluso frente a una crisis sin precedentes, cada competidor debe decidir por sí mismo.

 Fuentes consultadas

Comisión Nacional Antimonopolio. CNA sanciona colusión entre empresas del sector inmobiliario, Comunicado CNA-009-2026, 10 de junio de 2026.

Ley Federal de Competencia Económica, artículos 10, 52, 53 y 127, texto vigente al 10 de junio de 2026. Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión.

Diario Oficial de la Federación. Decreto de 16 de julio de 2025 por el que se reforman diversas disposiciones de la Ley Federal de Competencia Económica y se crea la Comisión Nacional Antimonopolio.

El Universal. Empresas inmobiliarias reciben sanciones por más de 500 mdp; Comisión Antimonopolio castiga prácticas irregulares, 10 de junio de 2026.