Cincuenta años de fideicomiso que pocos leen hasta el final

La franja restringida: cien y cincuenta kilómetros que siguen vigentes

El Título Quinto de la Ley de Inversión Extranjera (LIE) regula el régimen aplicable a la denominada zona restringida, definida por el artículo 27 constitucional como la franja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta kilómetros a lo largo de las playas, dentro de la cual la propia Constitución prohíbe a los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.

Dentro de esta zona, los extranjeros no pueden ser titulares directos de inmuebles con fines residenciales, restricción que el artículo 10-A y siguientes de la LIE instrumenta mediante el mecanismo del fideicomiso, mientras que para fines no residenciales el artículo 11 de la propia ley permite, bajo determinadas condiciones, la adquisición directa mediante aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores.

Esta distinción entre uso residencial y no residencial, que la práctica inmobiliaria conoce en términos generales pero que con frecuencia aplica de manera imprecisa en casos de uso mixto, resulta determinante para decidir si una operación específica requiere el mecanismo fiduciario del artículo 13 o si, por el contrario, puede instrumentarse mediante adquisición directa con el simple aviso correspondiente, decisión que impacta de manera considerable tanto el costo como el plazo de la operación.

El fideicomiso de cincuenta años y su régimen de prórroga

El artículo 13 de la LIE permite que las instituciones de crédito adquieran, como fiduciarias, el derecho de usar y aprovechar bienes inmuebles ubicados en la zona restringida cuando el objeto del fideicomiso correspondiente sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales inmuebles por extranjeros, sin que dicho fideicomiso les otorgue derechos reales sobre los inmuebles correspondientes, distinción técnica de máxima relevancia: el extranjero beneficiario del fideicomiso no es propietario del inmueble, es titular de un derecho personal de uso y aprovechamiento derivado del contrato de fideicomiso correspondiente.

El plazo original de este fideicomiso, fijado en cincuenta años conforme a la redacción vigente de la LIE, es prorrogable a solicitud del interesado por periodos adicionales de la misma duración, prórroga que la práctica trata con frecuencia como un trámite menor pero que exige gestión anticipada ante la institución fiduciaria correspondiente, dado que un fideicomiso cuyo plazo venza sin la prórroga oportuna extingue, por el simple transcurso del tiempo, el derecho de uso y aprovechamiento del beneficiario extranjero, con las complicaciones patrimoniales que dicha extinción puede generar si el beneficiario, o sus herederos, no advirtieron con la anticipación debida la proximidad del vencimiento correspondiente.

La obligación del fedatario que la práctica trata como formalismo

El artículo 27, fracción I, de la propia LIE impone a los notarios públicos la obligación de dar aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores de cualquier operación en la que intervengan relacionada con la adquisición de inmuebles por sociedades mexicanas con cláusula de admisión de extranjeros, o con la constitución de fideicomisos de zona restringida, obligación que trasciende la simple protocolización del instrumento correspondiente y que exige al fedatario una verificación activa de la situación migratoria y de la nacionalidad del adquirente o del beneficiario del fideicomiso correspondiente.

En mi experiencia revisando expedientes inmobiliarios de operaciones con inversión extranjera, esta obligación notarial específica se cumple de manera relativamente consistente en operaciones de mayor cuantía gestionadas por notarías especializadas en la materia, pero se descuida con mayor frecuencia en operaciones de menor escala o en zonas geográficas donde la práctica inmobiliaria con extranjeros es menos habitual, generando expedientes incompletos que, aunque no invalidan necesariamente la operación de fondo, dificultan considerablemente su acreditación documental ante cualquier revisión posterior de la autoridad correspondiente.