Carlos S. Vital Punzo
Licenciado en Derecho y Maestro en Derecho Procesal Constitucional por la Universidad Michoacana de San Nicolás de Hidalgo. Notario Público Número 93 con Residencia en Morelia, Michoacán

Se constituye sobre un inmueble, que es la vivienda propia de la persona adulta mayor, a fin de garantizar la deuda que le concede la entidad financiera para cubrir sus necesidades económicas. Para ejercerla, se podrá requerir la constitución de un fideicomiso a su favor, mediante el cual la entidad financiera acreditante actuará como fideicomitente, una institución financiera diferente del acreditante como fiduciario y la Secretaría de Desarrollo Social de la Ciudad de México como fideicomisario.

Recordemos que durante la vejez nos enfrentamos a cambios biológicos importantes que no podemos impedir, ya que vamos perdiendo capacidades físicas y cognoscitivas, lo cual nos deja en un estado de vulnerabilidad en cuanto a que ya no podemos trabajar de la misma forma en que lo hacíamos antes, o simplemente tendríamos que dejar de hacerlo, y por ello, nos resultaría bastante difícil seguir percibiendo ingresos económicos para cubrir nuestras necesidades más básicas. Debido a lo anterior, se ha pensado en la figura de la hipoteca inversa, para convertir el inmueble de tu propiedad en activos líquidos fijos a modo de pensión, dejando dicho inmueble como garantía pero sin la obligación de tener que regresar en vida lo que ya recibiste por ello, ofreciéndote una estabilidad económica para solventar y disfrutar cómodamente de la vejez sin preocupación alguna.

La situación demográfica en México ha ido cambiando en las últimas décadas, distintas fuentes y estadísticas nos indican que el sector poblacional adulto es cada vez más grande, lo cual implica consecuencias importantes que debemos tener en cuenta para evitar complicaciones futuras. Debemos entender el envejecimiento como un proceso de cambios a través del tiempo, natural, gradual, continuo, irreversible y completo. Una de las características principales para determinar la etapa de vejez, es precisamente la edad. Según un análisis del Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), en el país sólo uno de cada cuatro adultos mayores de 60 años recibe una pensión (25%) y seis de cada 10 mexicanos mayores de 65 años (75%) no están en ningún sistema de retiro que garantice una pensión en la vejez, razón por la que carecen de recursos económicos para satisfacer sus necesidades más básicas.

El país ocupa el segundo lugar en la tasa de pobreza de personas retiradas entre naciones de la OCDE. Lo anterior tiene como consecuencia que las personas no tengan una adecuada calidad de vida, algunos de ellos viven a base de financiamientos costosos –quienes pueden acceder a ellos– mientras que otros ni siquiera cubren las necesidades familiares de la canasta básica por falta de liquidez. Lo más preocupante de que sólo uno de cada cuatro adultos mayores de 60 años reciba una pensión, es que si no se buscan medidas para frenar esta situación, la pobreza en la vejez seguirá en aumento. Esto tiene que ver con la falta de sistemas sobre pensiones adecuadas, así como la falta de ofertas por parte de entidades privadas y gubernamentales, además de información en este sentido.

Ante tal panorama, dicho segmento de la población necesita alternativas flexibles para afrontar sus problemas de tipo financiero durante la última etapa de vida, cuando ya no pueden trabajar y por lo mismo han dejado de percibir ingresos. Una de esas alternativas, es la figura de la hipoteca inversa, ofrecida a los adultos mayores mexicanos con 60 años o más, para que a través de la misma puedan obtener un ingreso con el que puedan satisfacer sus necesidades de manutención y de emergencia –como en caso de enfermedades– o en general, que tengan una estabilidad económica a través de este producto hipotecario. Antes de explicar a fondo en qué consiste la hipoteca inversa, es importante puntualizar que el Código Civil Federal, en el artículo 2893 estipula que la hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

Aunado a la problemática, ni los tipos de pensiones que existen actualmente ofrecidos por el sistema de seguridad social, ni por los programas gubernamentales asistenciales resultan suficientes para mantener un nivel económico promedio de vida, y peor aún, las personas que ni siquiera pueden acceder a estos apoyos, su vulnerabilidad resulta mayor, viéndose aún más afectadas. Sin duda, hay adultos mayores que durante su vida productiva formaron un patrimonio, sobre el cual tendrían la oportunidad de convertir su vivienda en ingresos líquidos, hasta su fallecimiento, sin necesidad de abandonarla, mediante la hipoteca inversa que explicaré a continuación.

La hipoteca inversa es una figura que desde hace décadas es utilizada por los adultos mayores en diversos países para lograr tener una vida digna en la vejez, pues les ofrece la conversión de su patrimonio en recursos líquidos como bien se menciona anteriormente. Se trata de un instrumento financiero que permite a quienes requieran disponer de liquidez, utilizar los bienes de su patrimonio, hasta el momento de su fallecimiento, sin perder la propiedad. Es decir, que mientras un crédito hipotecario tradicional se solicita normalmente para la compra de un inmueble, en el caso de la hipoteca inversa, quien la solicita ya es propietario del bien –que es el que constituirá la garantía– y lo que se busca con ello es percibir una cantidad en dinero sobre el valor del inmueble, para su pago en plazos, de modo que se reciba en forma de pensión.

En el momento en que fallece el acreditado o pensionista, como se le denominará para efectos de la presente lectura, los herederos tendrán a su disposición varias opciones, que son; optar por pagar el crédito que recibió el difunto respecto de su hipoteca únicamente por las cantidades que recibió, esto con la intención de los herederos de recuperar el inmueble y dejarlo nuevamente libre de gravamen, o bien, optar por no pagar nada. En este último supuesto, la parte que otorgó el crédito deberá ejecutar la garantía sobre el bien inmueble, ya sea adjudicándose la plena propiedad del mismo, o bien proceder a su venta para cubrir la totalidad del adeudo.

En caso de que los herederos decidan no pagar y se proceda a la venta del inmueble, si por el costo que genere tal operación, quedara algún remanente a favor, que exceda la cantidad de lo que prestó la parte acreditante, la misma deberá entregárselo a los herederos mediante el proceso sucesorio correspondiente, cubriendo en primera instancia el total del adeudo más los intereses que hubieren podido generarse y que se hayan pactado en el contrato. «La hipoteca inversa no es nueva, el Reino Unido es pionero en el establecimiento de la misma, de hecho algunas fuentes ubican la aparición de la lifetime mortgage en los años 30 del siglo XX, mientras que otros autores acotan que fue hasta 1965 cuando surgieron. En particular, las hipotecas inversas quedan reguladas por los capítulos 8 y 9 de las Mortgage Conduct of Business rules (MCOB), de 2003 para el Reino Unido». (García Villegas, 2011)

“España cuenta con diferentes tipos de hipotecas inversas y aunque todas tienen un diseño similar, no se desarrolla una estructura de aseguramiento estatal como las de Estados Unidos de Norteamérica. Su diseño está a cargo de la iniciativa privada de los bancos, motivada por el incremento de la población de la tercera edad”. (Delgadillo, 2016). Inspirado a lo que ya existía en otros países, algo similar ya se encuentra contemplado en la legislación mexicana en algunas entidades federativas, tal es el caso del Estado de México, que en su respectivo Código Civil contempla la figura de la hipoteca inversa. No obstante, otros estados de la República ya se encuentran en proceso de insertar dicha figura en sus legislaciones locales, así como también ya se están presentando las iniciativas pertinentes para legislar el tema en el ámbito federal. Como referente, el artículo 7.1144 Bis del Código Civil para el Estado de México, define la hipoteca inversa de la siguiente manera: Artículo 7.1144 Bis.- Es la que se constituye sobre un inmueble que es la vivienda habitual y propia del pensionista para garantizar el capital que se le concede por el pensionario para cubrir sus necesidades económicas de vida, en los términos de este Capítulo”. Este tipo hipotecario es relativamente sencillo de tramitar, sin embargo, se debe cumplir una serie de requisitos para poder llevarlo a cabo. Dos de los requisitos esenciales para poder constituir la hipoteca inversa, es ser persona física y tener la edad de 60 años o más al momento de la contratación y contar con un bien inmueble que sea de su propiedad, libre de todo gravamen.

Una vez que se cumpla lo anterior, se estará habilitado para contratar la hipoteca inversa, siguiendo toda la serie de requisitos, lineamientos y documentación específica que solicite la entidad que otorgue el crédito hipotecario. Ahora bien, ¿quién podrá ofrecer este producto financiero? Generalmente, las instituciones privadas, sociales, las personas físicas y las instituciones públicas, en calidad de pensionario, podrán estar autorizadas para otorgar la hipoteca inversa, siempre y cuando cuenten con las facultades, acreditación y/o certificación para ello, que a la vez ofrezcan un respaldo y certeza a los que así deseen contratar. Cabe señalar que el hecho de que la entidad acreditante o pensionario esté pagando al pensionista cantidades a plazos fijos, en modo de pensión y/o renta vitalicia, en base al valor del bien inmueble que quedó como garantía, no significa que la propiedad se transfiera inmediatamente al pensionario, sino que éste queda hipotecado y ocurre que hasta el momento en que fallece el acreditado, entonces la entidad podrá proceder a su venta y plena adjudicación, o en su defecto, los herederos estarán facultados para pagar la deuda y de tal modo recuperar la propiedad.

En otro sentido, en caso de que la propiedad se venda o decida liquidarse con anticipación, aunque el pensionista no haya fallecido, la cantidad del pago de la deuda nunca excederá del valor final de la operación de venta de la vivienda, o en su defecto, de lo prestado hasta el momento por la entidad que otorgó la hipoteca. Un instrumento similar contemplado en nuestra legislación, es el “mutuo”, y el Código Civil Federal lo define de la siguiente manera en el artículo 2384: “El mutuo es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad.” Empero, no deben confundirse el mutuo con la hipoteca inversa, ya que el mutuo genera derechos y obligaciones entre las partes, con la finalidad de devolver lo pactado, lo que resulta contrario a la hipoteca inversa, porque en esta última, el acreditado o pensionista no tiene la obligación de devolver nada, sino que en todo caso, correspondería a los herederos, mismos que tampoco tienen una carga obligatoria sobre cubrir el adeudo, sino que pueden decidir hacerlo en forma libre y voluntaria.

Algunos otros de los requisitos que podría solicitar el pensionario, a su libre criterio, es el de solicitar testamento público abierto ante notario, además de solicitar los datos generales de los posibles herederos para ofrecer certeza y protección jurídica en materia de sucesión para todas y cada una de las partes. La hipoteca inversa ofrece beneficios distintos a la hipoteca tradicional, además de que el objeto que persigue es diferente, pero cabe hacer mención, de manera específica y en conclusión, sobre cuáles son los beneficios.

Comenzando por el primero de ellos, es ofrecer una estabilidad económica para mejorar la calidad de vida financiera de las personas en la tercera edad, convirtiendo su patrimonio en ingresos líquidos a modo de pensión, dejándolo como garantía y sin obligación de regresar lo prestado, además, se busca la revalorización y ampliación del mercado inmobiliario por los bienes que a futuro se pondrán en venta bajo una situación legal confiable; con ello, los empresarios y/o entidades que ofrezcan este innovador producto hipotecario, se verán beneficiados al considerarlo como una inversión a largo plazo en el sector de los bienes raíces.

En otro sentido, el Estado se beneficia en cuanto a que este segmento de la población se mantenga económicamente activo, generando un mayor flujo económico, y además, otros beneficios son los de regularizar la situación legal de los inmuebles, fomentar la cultura de la legalidad y la sana inclusión social de los adultos mayores, fortaleciendo los sistemas de seguridad y protección social, así como del sector financiero. También en cuanto al gremio notarial, se busca dar certeza en los actos que implique contratar la hipoteca inversa, así como incentivar el uso de testamento para cumplir con los requisitos que se deben cumplir al momento de la misma.

Este tema ya está regulado por algunas entidades de la República como se mencionó en algún momento de la lectura, sin embargo, para otras aún es un tema pendiente y que implica una gran oportunidad para ofrecer grandes beneficios sobre la vida y realidad social de las personas en edad de retiro.

 

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