Adrián Alfonso Paredes Santana
Licenciado en Contaduría Pública y
en Derecho por la Universidad de Guadalajara; Maestro en Impuestos por el Instituto de Especialización para Ejecutivos, S.C.; Diplomado en Estudios Avanzados y Doctorando en Derecho Administrativo por la Universidad San Pablo CEU Madrid y catedrático de la Universidad Panamericana y del Instituto de Especialización para Ejecutivos, S.C. Twitter: @RCEmx

Al calcular el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la obtención de ingresos derivados de “Arrendamiento de bienes inmuebles, esto es, por el uso o goce temporal de un bien inmueble, independientemente del destino que le otorguen, bien sea casa habitación, comercial o para uso industrial le conlleva una serie de obligaciones fiscales, como realizar el cálculo del Impuesto Sobre la Renta y la presentación de declaraciones, tanto de pago como informativas.

En primer término veremos la determinación de la base gravable para este impuesto, tenemos dos maneras de hacerlo, la forma tradicional por medio de la cual se restan las deducciones autorizadas y otros conceptos relacionados a los ingresos acumulables obtenidos en el periodo; y encontramos otro modalidad en el propio capítulo respectivo, la conocida como “deducción ciega” o “deducción sin comprobación” mediante la cual se aplica un porcentaje de los ingresos y su resultado será el importe de las deducciones autorizadas a disminuirse. Cabe destacar que en ambas formas, los ingresos y las deducciones son las efectivamente cobradas.

En términos del primer párrafo del artículo 115 de la Ley del ISR, pueden aplicar las siguientes deducciones:

Concepto de la deducción Comentario
Impuesto predial  Es sólo el que corresponde al año calendario del calculo
Contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas    Deben afectar o beneficiar al propio inmueble
Impuesto cedular local pagado sobre los ingresos Siempre que se tenga el inmueble en una entidad que contemple este tipo de contribuciones cedulares
Gastos de mantenimiento  Estas no pueden implicar adiciones o mejoras
Gastos de mantenimiento y consumo de agua  Siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble
Intereses reales Deben corresponder a préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras del inmueble  a inmuebles por los cuales se obtienen ingresos acumulables por arrendamiento, y se determinarán conforme al artículo 134 de la LISR
Salarios, comisiones y honorarios  Así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados
Primas de seguros  Sólo las que amparen el bien respectivo
Deducción de las inversiones en construcciones Comprende las adiciones y mejoras, y será mediante el sistema contemplado por el capítulo X, del título IV, a la Ley del ISR, esto en un 5 % anual 

Es importante considerara que de conformidad con el artículo 197 del Reglamento de la Ley del ISR, las deducciones se aplicarán considerando el importe que de estas corresponda al periodo del pago provisional, es decir, si el impuesto predial del ejercicio se paga en enero, para este pago mensual solo se puede tomar una doceava, y aquellos contribuyentes que realicen pagos provisionales de forma trimestral, tomaran una cuarta parte en el cálculo.

Respecto de la otra forma, la de la “deducción ciega” en lugar de aplicar las deducciones autorizadas enlistadas, se puede optar por deducir el equivalente a un 35% de los ingresos acumulables cobrados por el arrendamiento más el impuesto predial pagado; de acuerdo con el segundo párrafo del artículo 115 de la Ley del ISR. Resulta oportuno resaltar que, esta opción es sólo para este impuesto, en nada afecta en la determinación del Impuesto al Valor Agregado (IVA), esto es, no le aplica la deducción ciega, sino que es de la forma tradicional, al IVA efectivamente cobrado se le resta el pagado, y se debe contar con la comprobación respectiva. Insisto, si para el ISR se aplicó la deducción ciega en IVA se regula exclusivamente por su propia legislación. Una pregunta común es sobre la posibilidad de cambiar dentro del mismo ejercicio de opción de sistema de deducción, a lo que primero nos debemos dar a la tarea de considerar lo establecido en el último párrafo del artículo 6 del Código Fiscal de la Federación, el que indica que cuando las disposiciones fiscales prevean opciones a los contribuyentes para el cumplimiento de sus obligaciones fiscales o para determinar las contribuciones a su cargo, la elegida no podrá cambiarla respecto al mismo ejercicio; sin embargo, el artículo 196 del Reglamento de la Ley del LISR señala que quienes opten por efectuar la deducción “ciega” lo deberán hacer por todos los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquellos en los que tengan el carácter de copropietarios, manifestándola a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración correspondiente año de calendario de que se trate, y la misma no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pero si al presentar su  declaración anual del ejercicio respectivo.

Continuando con el régimen de deducciones para los ingresos provenientes por la concesión del uso o goce de bienes inmuebles, encontramos otra modalidad, que es el subarrendamiento, que es el contrato mediante el cual se trasmite el uso del bien inmueble que tiene alquilada el inquilino a otra nueva persona, quien solo pueden deducirse las rentas que pague el arrendatario al arrendador, esto de conformidad con el tercer párrafo del artículo 115 de la Ley del ISR.

De no deducirla en el periodo mensual que le corresponda en el ejercicio, se podrán efectuar en los siguientes periodos del mismo ejercicio o al presentar la declaración anual.

Finalmente, es importante recordar que se tienen las deducciones personales que se realizan en su declaración anual.

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