Emmanuel Ameth
Ingeniero en Inteligencia de Mercados por la Universidad TecMilenio. Diplomado en Competitividad estratégica y Teoría de Juegos de la Ludwing Maximilians Universität München/Coursera y en Alta Dirección de Empresas por Harvard Business School/Dextro.
Como si de una fórmula infalible se tratase, creemos que para los bienes inmuebles personales y de uso duradero, particularmente las viviendas, siempre será mejor opción la de comprar, aunque tengamos que recurrir a un financiamiento. Pero como en muchas otras cosas que se repiten constantemente en el plano de las finanzas, estas aseveraciones suelen repetirse sin analizar de fondo si son ciertas. De hecho, casi por regla es más conveniente para una familia el alquilar una casa que el de adjudicársela mediante los esquemas de créditos bancarios convencionales. A continuación explicaremos algunas de las razones.

El principal argumento en contra del alquiler es que aquel capital que se destina a pagarlo se ha desperdiciado sin generar derecho y/o pago alguno sobre la propiedad en sí, pero eso es un error, se está destinado a cubrir específicamente dicho servicio de manera temporal y es la razón por la que suele ser menor que el abono de una amortización para la liberación de una propiedad. Realizar una planeación financiera que aproveche el diferencial entre el pago de alquiler y el un préstamo para adquirir una propiedad de contado –es decir, eligiendo las condiciones-, puede ser la diferencia entre adquirir una vivienda en sólo 15 años o liberar una hipoteca después de 30.

Debe tenerse en cuenta, además obviando el hecho de que un propietario incurre en más gastos que un inquilino, que si bien los gastos de un alquiler no son reembolsables ni reutilizables, los realizados para la formalización de una hipoteca tampoco lo son, e incluso, la única diferencia en cuanto a esta concepción de ‘desperdicio de recursos’ es que estos le son entregados a un banco, pero eso sí, en mayor cuantía.

Nótese también que el riesgo inherente a cualquier inversión, particularmente a aquellas realizadas a largo plazo, se minimiza cuando se alquila de forma inmediata mientras que cuando se paga una hipoteca es poco flexible. Al final nadie cuenta con la certeza de tener el mismo nivel de vida que lleva ahora en periodos de tiempo relativamente cortos (5 años) o de estar siquiera vivo. Cuando se renta y se cuenta con una disciplina de plan financiero, se gana liquidez por la fácil disposición de recursos al tenerlos en forma de dinero (algo que no se tiene con una propiedad, el dinero es un trabajador incansable); se cuenta con libertad para aprovechar las oportunidades que se presenten sin estar encadenados a una propiedad-deuda que obviamente no podemos llevar con nosotros, pero lo más importante, tenemos una utilidad tangible que no esté sujeta a los caprichos del mercado.

En materia financiera la mayor desventaja que tiene una hipoteca respecto al alquiler es que las tasas de interés cobradas son siempre superiores a la plusvalía que pueda generar la vivienda (la cual es poca en la mayor parte de los casos). Además, los créditos son doblemente costosos cuando los intereses son calculados sobre Unidades de Inversión o Veces el Salario Mínimo. Sí, la banca calcula sus préstamos a largo plazo sobre precios reales, mientras que para pagar réditos lo hace a precios corrientes.

México, un país ideal para buscar alquiler

Si bien de manera aparente existe un rezago en materia de vivienda, lo cierto es que la demanda adicional se estima que quedará cubierta a finales de 2016 según la Sociedad Hipotecaria Federal, a partir de lo cual se cree se tendrá un equilibrio del mercado más constante. Tan es así que el área de investigación de la cúpula empresarial, el Centro de Estudios Económicos del Sector Privado (CEESP), recomendó al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) no dar más de 300 mil créditos anuales de los 650 mil con los que se cubriría la demanda a partir de dicha fecha.

Como se ha mencionado, la vivienda es una inversión riesgosa y si encima existen factores como la lejanía, delincuencia, carencia de servicios, intereses bancarios exagerados, aislamiento, entre otros, no es de extrañar que de 35.6 millones de viviendas totales en el país, 5 millones estén deshabitadas. Lo más preocupante es que en más de 2 millones de estos casos han sido abandonadas. Luego de realizar un análisis “costo/beneficio”, el 5.6% de los propietarios totales prefirió abandonar este patrimonio que seguir invirtiendo en él. –Es una sabia decisión para unos y única salida para otros, lamentablemente-.

Actualmente hay 2.6 millones de viviendas con hipoteca actual por parte de sus propietarios mientras que los alquileres alcanzan los 4 millones. De destacar además que 6 por cada 11 viviendas hipotecas son mediante esquemas de apoyo gubernamental y sólo una por cada seis con apoyo de la banca. La mayor parte del esfuerzo que invierte un mexicano en pagar este patrimonio consume, ya no digamos su riqueza, sino su mismo bienestar. El 70% de la PEA tiene ingresos equivalentes o menores a 5 mil pesos o que aún con programas de subsidio supone un destino al máximo recomendable 30% de sus ingresos al pago de hipoteca.

Depreciación contra plusvalía

Cuando adquirimos un bien inmueble, no sólo la plusvalía juega un rol importante en el cálculo del precio de mercado, sino que también lo hace la depreciación. El valor del terreno suele ir aumentando de manera constante -principalmente por la demanda y mejora de servicios-, mientras que el valor de la edificación tiene una obsolescencia tras la cual se debe invertir en reparaciones para no dejarlo desplomar. Así, la compra de una propiedad como una inversión también debe darse en un tiempo determinado para que pueda aprovecharse al máximo y obtener beneficios de la misma.

¿Qué tanto un crédito hipotecario ‘se come’ mi dinero?

Es una pregunta interesante antes de tomar la decisión de adquirir una vivienda bajo el esquema del endeudamiento, en razón de que este factor es invisible dentro de los cálculos proyectados para estimar las conveniencias de un esquema y otro, por lo que no es considerado en el momento de resolver. Con los siguientes gráficos se muestra el alto impacto económico de los intereses al adquirir mediante un crédito hipotecario normal, de acuerdo a su duración:

Dejemos de lado los gastos en los que incurre un nuevo propietario –y que no son nada baratos, además- como lo es el avalúo comercial, el pago de impuestos de trasmisión patrimonial, de propiedad y derechos por la comercialización del inmueble, los gastos de operación, financieros y de titulación por la formalización. Usemos una simple amortización cuya tasa de interés sea del 10% (es decir, la más baja de mercado mexicano) y sin incurrir en ningún otro gasto adicional. Cuantifiquemos también que independientemente de que se pague una hipoteca o un alquiler, se costea el pago de este servicio. Dejemos el pago ‘fijo’ y concédame la licencia de suponer que el crédito nos ha sido calculado en pesos corrientes por la banca. Además, hemos contemplado que si bien los pagos son fijos, el alquiler sube un 10% cada que transcurren cinco años mientras que la banca nos paga, también a pesos corrientes, el 5% de rendimientos anuales sobre nuestro ahorro, que además debe juntarse durante un año para que pueda agregarse a nuestra suerte de ahorro principal.

Comparativa a 30 años

En los siguientes cuadros se compara el impacto negativo en las finanzas dentro de una operación de adquisición de un crédito bancario frente a los gastos que representa el alquiler de una vivienda por ese mismo periodo.

COMPRADOR DE VIVIENDA
Periodos cumplidos de pago Pago total Abono a capital Abono a intereses Destino a alquiler Desperdicio real
5 años 157,980.00 10,277.04 147,702.96 90,000.00 57,702.96
10 años 315,960.00 27,185.94 288,774.06 189,000.00 99,774.06
15 años 473,940.00 55,006.31 418,933.69 297,900.00 121,033.69
20 años 631,920.00 100,779.00 531,140.58 417,690.00 113,450.58
25 años 789,900.00 176,090.31 613,809.69 549,459.00 64,350.69
30 años 947,880.00 300,000.00 647,880.00 694,405.00 -46,524.90

Realizando pagos mensuales de $2,633.00 pesos en un crédito de 30 años, los primeros 23 de los mismos, la mayor parte de sus pagos será destinado al pago de intereses, pues es hasta el pago 278 que el abono a capital supera a aquel abono destinado al pago de interés. Tras diez años, luego de haber erogado un saldo similar al del costo de su vivienda, el 91% de sus pagos habrá sido destinado al pago de intereses y su deuda no habrá alcanzado a reducirse ni siquiera en un 10% de la suerte principal. A la mitad de su crédito, en el pago 180, apenas habrá pagado e 18% de su vivienda. Por supuesto tampoco debemos olvidar el segundo beneficio, esto es, que por ser su casa, el alquilar le ha sido gratuito.

Como puede apreciarse en la siguiente tabla, los supuestos son exactamente iguales que el sujeto anterior. Sin embargo, la diferencia del pago en este alquiler (valuado los primeros 5 años en $1,500.00 mensuales y posteriormente creciendo a razón de 10% cada 5 años) invertida en un banco bajo los supuestos ya citados, permiten una diferencia notable.

ALQUILER DE VIVIENDA
Periodos cumplidos de pago Pago total Destino a alquiler Ahorro invertido en la banca
5 años 157,980.00 90,000.00 75,126.48
10 años 315,960.00 189,000.00 161,062.89
15 años 473,940.00 297,900.00 259,801.19
20 años 631,920.00 417,690.00 373784.25
25 años 789,900.00 549,459.00 506,020.41
30 años 947,880.00 694,405.00 660,228.84

Tras quince años de pagar exactamente la misma cantidad, el propietario tan sólo abonó menos de una quinta parte de la suerte principal de su hipoteca, mientras que el inquilino pudo juntar el 87% del capital necesario para adquirir una vivienda de ese mismo precio.

Comparativa a 20 años

Mensualidades de $2,895.00 pesos para ambos compradores. Tasa de interés del 10% anual sobre saldos insolutos. Se omiten costos de escrituración y demás en los que debe incurrir el comprador. Suponiendo además que se calcule en pesos y no en Unidades de Inversión (UDIS) ni Veces el Salario Mínimo (VSM).

COMPRADOR DE VIVIENDA
Periodos cumplidos de pago Pago total Abono a capital Abono a intereses Destino a alquiler Desperdicio real
5 años 173,700.00 30,592.66 143,107.34 90,000.00 53,107.34
10 años 347,400.00 80,927.07 266,472.93 180,000.00 86,472.93
15 años 521,100.00 163,742.70 357,357.30 270,000.00 87,357.30
20 años 694,800.00 300,000.00 394,800.00 300,000.00 94,800.00

En el año 14 el inquilino habrá ahorrado el recurso suficiente para adquirir una vivienda de 300 mil pesos de contado. Si bien el precio de las mismas habría crecido en el periodo referido, la oportunidad de presentar dicho monto, junto supone un mayor margen de negociación que disminuiría esta variación.

ALQUILER DE VIVIENDA
Periodos cumplidos de pago Pago total Ahorro invertido en la banca Destino a alquiler
5 años 173,700.00 92,499.07 90,000.00
10 años 347,400.00 200,607.79 189,000.00
15 años 521,100.00 327,644.20 297,900.00
20 años 694,800.00 477.743.61 417,690.00

Como se aprecia, suponemos que cada 5 años el precio del alquiler se eleva en 10%. La banca por otro lado, paga rendimientos anuales de 5% y señalamos el ahorro bajo el supuesto de que hasta que se cumple el año es reinvertido el capital acumulado más aquello juntado durante el periodo destacado. Simplemente para que el lector sepa que las variaciones son aún mayores, los pagarés bancarios alcanzan tasas de rendimiento del 10% mientras que las hipotecas promedian 13.5% anual según la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios. El costo de alquiler se calculó, antes de sus incrementos acumulados del orden del 10% cada cinco años, en el 0.5% mensual del valor de la vivienda, lo cual excede también gran parte de las reglas establecidas para su cálculo.

 

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