Adrián Alfonso Paredes Santana
Licenciado en Contaduría Pública y
en Derecho por la Universidad de Guadalajara;
Maestro en Impuestos por el Instituto de Especialización para Ejecutivos, S.C.; Diplomado en Estudios Avanzados y Doctorando en Derecho Administrativo por la Universidad San Pablo CEU Madrid y catedrático de la Universidad Panamericana y del Instituto de Especialización para Ejecutivos, S.C. Twitter: @RCEmx

De conformidad con la fracción XVIII del artículo 93 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR), se contempla una exención para las personas físicas, en específico aquellas que perciban ingresos por arrendamientos: «Los que provengan de contratos de arrendamiento prorrogados por disposición de Ley», lo cual me trae a una pequeña búsqueda histórica para determinar a cuales se refieren, pues me he dado cuenta en algunas de mis clases que este hecho histórico incidente en la ley casi ha sido olvidado, y suele confundirse con otras figuras, bien del derecho de los contratos o procesales; por eso he dado esta madrugada a hacer un pequeño análisis.

Comenzado, con el Decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación (DOF) el 24 de julio de 1942, las rentas de inmuebles habitaciones, comerciales e industriales quedaron congeladas, en estricto sentido literal era para los ubicados en el entonces Departamento del Distrito Federal, pero mediante algunos criterios jurisprudenciales fue nacional. Fue parte de la suspensión de garantías del 1º de junio de 1942, formando parte de las medidas del ejecutivo a la declaración de la guerra, levantada con el Decreto publicado por el mismo medio el 1º de octubre de 1945[1], estando como Presidente de la República Manuel Ávila Camacho.  Después de la mención histórica paso a la tomada en cuanta para el ISR, de se trata de  las leyes de emergencia sobre arrendamiento fue dictada por primera vez, el 31 de diciembre de 1947[2] que como su nombre lo señalaba, era una prórroga forzosa de un año, pero fue abrogada con el Decreto del día 24 de diciembre de 1948, publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 30 siguiente[3], prorrogó por ministerio de ley, sin alteración de ninguna de sus cláusulas, los contratos de arrendamiento de las casas o lotes con destino de casa habitación, cumple objetivos sociales determinados sobre la protección de la clase desprotegida; pero además, contempla el interés del propietario en conservar su inmueble. Prorroga por ministerio de ley, los contratos de arrendamiento de las casas o locales con fines de casa habitación para las ubicadas dentro del entonces Departamento del Distrito Federal.

Prorrogó por Ministerio de la Ley, sin alteración de ninguna de sus cláusulas, los contratos de arrendamiento de las casas destinadas a habitación, establece un mecanismo para aquellas que no hayan sido aumentadas sus rentas desde el 24 de julio de 1942, de la siguiente forma:

  1. De más de cien a doscientos pesos, hasta en un 10%
  2. De más de doscientos a trescientos pesos, hasta en un 15%.

De conformidad con su contenido, los contratos a los que le resultaba aplicable, esto es, prorrogados son los siguientes:

  1. Los destinados a habitación que ocupe el inquilino o su familia.
  2. Los ocupados por trabajados a domicilio.
  3. Los ocupados por trabajadores a domicilio.
  4. Los ocupados por talleres.
  5. Los destinados a comercio o industria.

Quedan fuera los que su renta hubiera sido superior a $300.00, y los que el arrendador necesita habitar o para establecer un negocios de su propiedad, haciéndole saber a su arrendatario con tres meses de anticipación si es casa habitación y de seis si es de uso comercial, debiendo compensarlo con el importe de tres mes si es habitación, y el monto que determinen los tribunales, tomando en consideración el concepto comercial conocidos como “guante, en tanto se resuelve sólo podrá desocupar cuando se garantice esta compensación.

De acuerdo con su artículo 4, este Decreto priva de que el arrendador pudiera rescindir el contrato, cuando se presentará alguna de las causales contenidas en su diverso número 7, que a saber son las siguientes:

  1. Por no pagar tres meses de renta, a no ser que las exhiba antes del lanzamiento.
  2. Por subarrendar sin consentimiento.
  3. Por destinar el local a un uso distinto al estipulado.
  4. Por traspasarlo o ceder los derechos del contrato.
  5. Por ejecutar modificaciones que alteren sustancialmente el inmueble.
  6. Por causar daños que no sean consecuencia de un uso normal.
  7. Por solicitud de la mayoría de los inquilinos, por causa justificada.
  8. Por estado ruinoso de la finca, a juicio de peritos
  9. Por malas condiciones sanitarias, a juicio de la autoridades correspondientes.

El Decreto en su artículo 3º cuidó el interés público, y tomando en consideración el artículo 27 constitucional, el cual dispone que en todo tiempo el Estado tienen el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público que, mediante jurisprudencia ha dejado establecido que esta prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento no constituyen modalidades a la propiedad, sino que importan solamente limitaciones a la libertad contractual. Ahora, con la exigencia del respecto a los derechos humanos este argumento queda obsoleto.

Diversos impuestos, como el extinto «Impuesto al Activo» y el ISR, establece que no están obligados al pago del impuesto los que otorguen el uso o goce temporal de bienes cuyos contratos de arrendamiento hayan sido prorrogados en forma indefinida por disposición legal (“rentas congeladas”)[4]. Así, como justifican recientemente su existencia al determinar que no puede ser contrario al interés público porque ocasione que las viviendas de los inquilinos humildes no las puedan reparar los propietarios a consecuencia de que las rentas congeladas, por bajas, no lo permiten, haciéndolas inhabitables, en virtud de que tal decreto, en su artículo 3o., previó este interés al autorizar a los propietarios a aumentar el precio del arrendamiento[5]. Estas son las consideraciones que el legislador toma para poder considerar que quien es afectado, arrendador, por estos ordenamientos debe tener un trato preferente en sus impuestos, como ocupa al caso, exentarlos.


[1] http://www.dof.gob.mx/nota_to_imagen_fs.php?cod_diario=194241&pagina=1&seccion=0

[2] http://dof.gob.mx/nota_to_imagen_fs.php?codnota=4692245&fecha=31/12/1947&cod_diario=202223

[3] http://dof.gob.mx/nota_to_imagen_fs.php?codnota=4510659&fecha=30/12/1948&cod_diario=191999

[4] 1000033. Pleno. Apéndice 2001. Octava Época. Tomo I. Constitucional 2. Relaciones entre Poderes Segunda Parte – Históricas. Pag. 745 Jurisprudencia(Constitucional)

[5] 901366. 693. Segunda Sala. Quinta Época. Apéndice 2000. Tomo I, Const., P.R. SCJN, Pág. 490.Tesis Aislada.

Print Friendly, PDF & Email

Dejar respuesta

Please enter your comment!
Please enter your name here