Eduardo Campos Gámez
Licenciado en Derecho por el ITESM Campus Guadalajara y actualmente, cursando la Maestría en Derecho con especialización en la rama Constitucional y Administrativo en la Universidad de Guadalajara. Asociado en el área de litigio de la firma “Degalcorp” Abogados

Hoy en día, el contrato de arrendamiento de casa habitación es uno de los más utilizados en la sociedad mexicana, ya que de acuerdo al Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), alrededor del 40% de las mujeres mexicanas entre 18 a 39 años, arriendan un inmueble, mientras que el 33% de los hombres entre 18 y 39 años hacen lo propio, siendo evidente la presencia e importancia de dicho contrato en el país.

En dicho contrato se permite obtener una ganancia económica a cambio de otorgar el derecho de poder usar un bien inmueble por un determinado tiempo. El Código Civil Federal, en su artículo 2398, establece que existe arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. A su vez, el autor Rojina Villegas define el arrendamiento como un contrato por virtud del cual, una persona llamada arrendador concede a otra, llamada arrendatario, el uso o goce temporal de una cosa, mediante el pago de un precio cierto.

Entonces, con dichas definiciones, se puede establecer que el elemento básico del contrato de arrendamiento es otorgar el uso o goce de una cosa a cambio de un precio cierto; siendo importante resaltar que se entiende por uso y por goce, dado que el primero es aquella facultad que tiene una persona de poder utilizar una cosa conforme a su naturaleza y destino, mientras que la figura del goce es aquella prerrogativa de poder disfrutar de una percepción, normalmente económica, por el uso de una cosa.

Lamentablemente, el legislador, al momento de imponer la pauta de regulación en el contrato de arrendamiento, ha tomado un rol protector para el arrendatario, aduciendo que éste es la parte más débil y, por consecuente, necesita de una protección mayor, afectando así en ocasiones al arrendador y a su patrimonio constituido sobre el bien que está arrendando; es por ello, que el presente artículo señala diversas cláusulas y acciones que permitan proteger al arrendador.

La primera cláusula que es importante establecer, es la relativa a la fijación del precio y saber cuánto se debe cobrar, evitando asi imponer un precio desproporcionado que pueda ocasionar conflictos legales a futuro por fijar un precio abusivo.  A pesar de que no existe una regla como tal para fijar la renta del arrendamiento, diversos juristas afirman que lo ecuánime sería pagar el 6% sobre el valor anual de la cosa, lo cual se traduce en el siguiente ejemplo:

Diego tiene una propiedad que vale $3´000,000.00 (tres millones de pesos), el valor de la renta anual sería de aproximadamente $180,000.00 pesos, lo que se obtiene de multiplicar $3´000,000.00 x 6%. Ahora esos $180,000.00 pesos se deben de dividir entre el número de meses en un año para determinar su precio mensual, $180,000.00 pesos/ 12 meses, nos da un total de $15,000.00 (quince mil pesos) mensuales.

Otra cláusula que se deberá de estipular en el contrato de arrendamiento, es la referente a la extinción de dominio, la cual permitirá liberar de cualquier responsabilidad legal al arrendador relacionada al uso que el arrendatario tenga con la cosa arrendada, siendo este último el único responsable de las acciones legales, máxime que hoy en día no se sabe con qué persona se realizan negocios y, por tanto, en ocasiones se puede presentar el caso de que se rente una cosa a una persona que esté cometiendo delitos y, por regla general, la autoridad, al momento de investigar y percatarse que la cosa arrendada está involucrada en un acto ilícito, la decomisará y fincará responsabilidad sobre el dueño de la cosa por medio de la cual se realizaron dichos ilícitos, lo cual se traduce en el siguiente ejemplo:

Diego, en su calidad de arrendador, celebra un contrato de arrendamiento de casa habitación con Esteban, sin saber que este último se dedica a la venta y comercialización de marihuana. Con el paso de los meses, Diego recibe la noticia que Esteban es detenido por el delito de delincuencia organizada, misma que operaba con cuatro familiares más que vivían en la casa de Diego, y que por tal motivo, la casa arrendada es decomisada por ser objeto de un acto delictivo y Diego es acusado de ser cómplice del delito.  Sin embargo, al agregar Diego la cláusula de extinción de dominio, con apoyo de su esposa que es abogada, logra demostrar que no tuvo nada que ver con el delito y por tanto se le libera de cualquier responsabilidad penal que pudiera citarse en su contra, dado que en dicha cláusula se estipuló que el arrendatario deslinda al arrendador de cualquier tipo de actividad ilegal que se pudiera cometer en la casa, desde el momento en que queda bajo la responsabilidad del mismo.

Una tercera cláusula que se debe señalar en los contratos de arrendamiento y que sin duda alguna es una de los temas que más conflictos ocasiona, es la cláusula del subarrendamiento, ya que a pesar de que el artículo 2480 del Código Civil Federal establece la necesidad del consentimiento del arrendador para que el arrendatario pueda subarrendar la cosa, también es cierto que en ocasiones no se establece dicha cláusula y por la redacción del contrato se logra interpretar por parte del arrendatario, que tiene las facultades suficientes para subarrendar, ya que como se estableció anteriormente, el arrendamiento, al otorgar la leyenda uso y goce, permite al arrendatario disfrutar de los frutos de la cosa, en este caso, se podría traducir al pago de una renta, ya que al estipular que se permite el goce del bien, implícitamente se faculta al arrendatario a poder subarrendar el bien a efecto de poder adquirir una ganancia económica.

Ahora, en el supuesto de que el arrendador permita al arrendatario subarrendar la cosa, es importante establecer en el contrato de arrendamiento una responsabilidad solidaria entre el subarrendatario y el arrendatario, a efecto de evitar interpretaciones poco favorables en un hipotético juicio, ya que por regla general, el arrendatario será responsable ante el arrendador, mientras que si se da una autorización especial para subarrendar, el subarrendatario ocupa el lugar del arrendatario y éste queda en ocasiones libre de toda obligación, siendo que, a mi opinión, ésta no es la mejor forma de llevar acabo dicho contrato, ya que normalmente, el arrendatario elige quien ocupe su lugar sin haberse realizado un estudio en cuanto al nuevo inquilino, cosa que sí sucede en el contrato principal.

Conforme a lo anterior, se puede concluir que al momento de celebrase esta figura, se debe imponer una responsabilidad solidaria para que ambos, en caso de darse daños y perjuicios, respondan frente al arrendador, y así el subarrendatario no se excuse con la solicitud de que primero responda el arrendatario, tal como lo prevé el siguiente criterio del Poder Judicial: SUBARRENDAMIENTO. NO ES NECESARIO LLAMAR AL SUBARRENDATARIO AL JUICIO EN EL QUE SE DEMANDA LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ORIGINARIO.

Una última cláusula que se recomienda estipular, es la de Obligado Solidario, misma figura que en muchas ocasiones se logra confundir o asimilar con la famosa leyenda de Fiador, Aval, Obligado Mancomunado e Ilimitado; por lo que a efecto de evitar que la cláusula sea nula, se debe de delimitar con exactitud qué figura se debe de establecer, ya que los efectos jurídicos de cada una de las antes referidas son distintos, siendo a mi opinión el Obligado Solidario la mejor forma de proteger el pago de una renta o la integridad de la cosa arrendada por parte de un tercero, ya que por la naturaleza de dicha figura, se permite que un tercero se constituya a favor del arrendatario respecto de todas y cada una de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, por lo que, el obligado solidario no podrá excusarse, tal como sí sucede con la figura de fiador, en solicitar que primero se le cobre al arrendatario y una vez que se compruebe judicialmente que éste no tiene bienes suficientes para garantizar la deuda, entonces sí se proceda a cobrarle al fiador.

La naturaleza de la responsabilidad solidaria faculta al arrendador en solicitar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento al arrendador o al tercero que se constituya como obligado solidario, lo cual se traduce con el siguiente ejemplo:

Esteban lleva cuatro meses sin pagar la renta a Diego, sin embargo, Manuel, quien es amigo de Esteban, se constituyó como Fiador, Aval, Obligado Mancomunado e Ilimitado, por lo que Diego decidió cobrarle la renta a Manuel, sin embargo, este último se rehusó a pagar la renta aduciendo que primero le cobre en la vía judicial a Esteban y una vez que se demuestre que Esteban no puede pagar la renta, entonces sí proceda Manuel a pagarla, llevándose así un juicio costoso y largo.

Diego muy enojado le cuenta su situación a Mario, quien le señala que la mejor forma de proteger el pago de la renta por medio de un tercero es con la figura de Obligado Solidario, ya que, a diferencia del caso anterior, esta figura sí contempla la posibilidad de cobrarle indistintamente al arrendatario o tercero.

Entonces, una vez expuesto todo lo anterior, se aconseja que al momento de realizar un contrato de arrendamiento se tomen en cuenta estas cláusulas, ya que ayudarán a proteger al arrendador de posibles controversias a futuro con el arrendatario, y así se podrá lograr evitar pasar malos ratos y costosos juicios a efecto de poder cobrar la renta o inclusive recuperar el bien arrendado, siendo importante establecer los siguientes consejos a tomarse en cuenta para el arrendador al momento de ofrecer uno de sus bienes en renta:

  1. Siempre realizar el contrato por escrito y nunca verbal.
  2. De ser posible, ratificar el contrato ante un notario y realizar a la par del arrendamiento, un contrato de transacción en donde se establezca la forma de terminar las controversias futuras a suscitarse.
  3. Agregar fotos en vía de anexos al contrato, en donde se establezca la forma en que el arrendador entrega el bien al arrendatario, para que este último lo entregue de la misma manera.
  4. Contar con referencias del arrendatario.
  5. Vigilar el uso que se le da al bien arrendado.

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